今年上半年廣州二手住宅市場與其他一線城市相比表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　番禺居住氛圍成熟、環(huán)境優(yōu)美的大盤，受新廣州人青睞。

　　成交量提升，價格溫和上漲是今年上半年廣州二手住宅市場的主旋律，與其他一線城市相比，廣州二手樓市發(fā)展表現(xiàn)穩(wěn)健。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測“陽光家緣”公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月1日~6月30日，廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量已經(jīng)突破40000宗大關，達到41048宗。數(shù)據(jù)表明，2016年上半年二手樓市交投暢旺，與2015年上半年的18414宗相比，大幅增長122.9%。今年上半年成交量最大的月份是3月，達10429宗，其次是5月，達8451宗，即便是傳統(tǒng)淡季的4月，成交量依然達7341宗。其中，天河、番禺是成交量最多的兩個區(qū)域，占比分別為18.33%和18.27%，此外，海珠和白云兩區(qū)的成交占比均超過10%以上。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年廣州二手住宅成交均價為25356元/m2，環(huán)比2015年下半年上漲5.9%，同比2015年上半年上漲7.8%。其中，番禺房價環(huán)比漲幅領跑全市，達7.3%。中心城區(qū)當中，天河房價環(huán)比漲幅達7.2%；越秀、海珠、白云等區(qū)域二手住宅成交均價環(huán)比走勢也相當突出。與2015年上半年相比，番禺房價漲幅最高，達12.3%，海珠房價同比漲幅超過10%，而天河、白云房價同比漲9%以上。

　　中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪認為，在2016年年初上海、深圳樓市暴漲的氛圍下，再加上廣州取消限購的消息傳聞，廣州客戶擔心房價“補漲”而恐慌性入市，造成了幾年3月成交量的高峰，此后樓市成交氛圍一直保持慣性活躍狀態(tài)。上半年廣州樓市有不少利好政策出臺，“144平方米唯一住房契稅”由3%調整為“1.5%”；“人才綠卡”；“四大行房貸：貸款期限+房齡放寬至50年”等，顯示在去庫存背景下，廣州樓市發(fā)展得到政府支持。

　　最重要的是，信貸政策寬松，房貸利率歷史最低，直接減少購房成本支出，借助銀行資金合理利用杠桿。5年以上的中長期貸款基準利率由2001年的6.21%降到目前的4.9%，再加上8.5折優(yōu)惠，利率為4.17%。以貸款100萬元，貸款30年，等額本息方式計算總貸款利息就減少24萬元。加上“營改增”落地，在國家推動稅費政策減免的背景下，個人買賣住房營業(yè)稅改為增值稅，買一套價值100萬元房子，90平方米以上；買家是家庭唯一房產(chǎn)，賣家房產(chǎn)證未過2年計算，稅費減少了3857元。

　　二手樓價連續(xù)穩(wěn)步上漲15個月

　　中原地產(chǎn)價格領先指數(shù)顯示，廣州二手樓價已連續(xù)上漲15個月，漲幅達15.7%。熊小洪指出，對比其他三個一線城市，廣州房價處于“洼地”，穩(wěn)步健康微幅上漲，有利于吸引人才安居樂業(yè)發(fā)展實體經(jīng)濟。目前優(yōu)質盤源的業(yè)主放盤價普遍提高，成交量價齊齊上漲，業(yè)主心態(tài)較為強勢，優(yōu)質樓盤業(yè)主反價現(xiàn)象較為明顯，而一些經(jīng)濟實力較強的客戶也有心追價，促使樓價步步上漲。

　　上半年中心六區(qū)二手成交均價漲幅相對近郊區(qū)域大，漲幅靠前的為越秀、天河，越秀房價環(huán)比漲幅高達11.5%。由于今年是廣州“二孩”政策執(zhí)行首年，在今年“兩會”上，市衛(wèi)計委就預測，廣州今年將有8.1萬個左右“二孩”出生。“二孩”政策引領越秀房價大幅上漲；天河區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，吸引越來越多的人才促成房價上漲。從成交量看，番禺成交8039宗超天河；增城成交4535宗，超過老城區(qū)越秀和荔灣，成為“剛需”客戶青睞之地；黃埔成交僅在1000宗水平，但隨著與蘿崗合并后，配套完善，環(huán)比漲幅為最大的區(qū)域。

　　二手買家群 “剛需”占主導

　　“剛需”市場需求強勁是上半年二手市場繁榮的關鍵。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年購買二手住宅買家當中，首次置業(yè)需求占60%，與2015年下半年差不多，較2015年上半年輕微增加3個百分點。改善型換房需求占比約31%，低于2015年上半年的36%和2015年下半年的33%。盡管改善型換房需求占比有所下降，由于市場整體成交量上升，因此2016年上半年改善型換房個案有較大增幅。

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年改善型換房個案數(shù)量，較2015年上半年增長30%。市場表現(xiàn)向好、交投氣氛暢旺，吸引一批投資型購房人士回流二手市場，投資型購房需求比例從2015年上半年的6%回升至2016年上半年的9%。對首次置業(yè)“剛需”買家來說，2016年上半年確實是一個入市好時機，主要利好因素在于房貸政策方面。首先，上半年繼續(xù)保持近20年來史上最低房貸利率水平。此外，首套房貸利率亦保持較明顯的折扣優(yōu)惠。

　　上半年，廣州市二手房成交面積為一手房的80%，但從區(qū)域看，中心區(qū)域二手房交易已為絕對主流，隨著中心區(qū)域一手項目減少，越秀、天河、海珠二手房成交占比明顯提升，荔灣區(qū)因廣鋼新城大量一手新貨上市令二手房成交占比減少，外圍的番禺區(qū)域二手房已超過一手房。戶型依然以中小戶型為主導。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年成交最活躍的是60~90平方米的中小戶型，成交比例約34%，而90~120平方米的中大戶型成交比例也高達25%，是第二熱銷的戶型。

　　年輕人買大屋不惜用金融杠桿

　　值得關注的是，近4年來客戶購房越來越年輕化。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年30歲以下青年購房占比環(huán)比提升2%，較2013年提升了12%，達到31.77%，房價上漲令不少年輕客戶提前購房。上半年一次性付款買房的客戶占比15.6%，環(huán)比下降5%，目前貸款利率為歷史最低，更多客戶使用金融杠桿買房。有的年輕人為“小屋換大屋”，不惜以抵押貸款的形式把小屋抵押給銀行，套取現(xiàn)金來支付大屋的首期。廣州在2015年下半年啟動貼息貸款，采用組合貸款方式購房的客戶占比提升4%。

　　從“陽光家緣”數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年總價千萬以上豪宅成交量143宗，占比0.34%；而2015年全年總成交僅139宗，占比僅為0.27%；區(qū)域分布網(wǎng)簽千萬豪宅天河區(qū)成交65宗，全市成交占比高達45%，而業(yè)主平均年齡為44歲，客戶年齡平均為37歲。上半年廣州契稅優(yōu)惠唯一物業(yè)144平方米以上，可享受契稅3%將改為1.5%的優(yōu)惠，促進豪宅成交，千萬豪宅最少可減少15萬元的稅費優(yōu)惠；這也在一定程度上促進了豪宅交易的升溫。

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，144平方米以上的二手豪宅成交表現(xiàn)相對較為亮眼，成交比例從2015年上半年的11%升至2016年上半年的13%。據(jù)悉，上半年二手豪宅市場成交的熱點，主要集中在天河、番禺兩區(qū)，如天河區(qū)的珠江新城、天河北以及番禺區(qū)的華南板塊，不但是二手豪宅成交的傳統(tǒng)熱點，其豪宅市場交投活躍度升幅，更明顯跑贏其他區(qū)域。

　　市區(qū)價高 需求流向外圍

　　料下半年樓價呈窄幅上揚走勢

　　今年由于中心區(qū)盤少價高，迫使客戶轉向外圍區(qū)域購房。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，外圍區(qū)域成交占比從3月32.7%上升到6月的41.6%，總體上漲8.9%。其中，以番禺的表現(xiàn)最突出。

　　番禺：

　　5、6月反超天河 成交最多

　　上半年“陽光家緣”番禺中介網(wǎng)簽宗數(shù)為8039宗，環(huán)比上漲27.9%，中原地產(chǎn)成交均價為19058元/m2，環(huán)比上漲3.6%。中原地產(chǎn)相關人士表示，番禺在5、6月份才反超天河成為廣州二手成交最多的區(qū)域，主要是番禺2015年新推盤有限，一手成交量環(huán)比下滑25%，促進二手交易；年底前開通的七號線開通，番禺交通更加順暢；番禺處于廣州的價格“洼地”，而且華南板塊有多個居住氛圍成熟、環(huán)境優(yōu)美的大盤，受新廣州人青睞；中心區(qū)域房價上漲較大，且盤源較少，不少在天河、海珠上班族輾轉到番禺購房；長隆商圈與廣州南站商圈、萬博商圈一軸三中心不斷完善；“二孩”政策全面放開，大三房或四房戶型的購房需求釋放。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，除了花都和增城外圍區(qū)域，番禺區(qū)90平方米成交占比高達55%，高于天河區(qū)12%，吸引改善型客戶。番禺房價漲幅最大的為洛溪南浦板塊，該板塊連接海珠和番禺，價格處于“洼地”，成為“剛需”客首選。單價從去年末的1.68萬元/m2漲至1.91萬元/m2，漲幅高達13.4%。以麗江花園為例，半年漲幅高達18.3%，目前價格已達1.7萬元/m2。

　　白云荔灣：

　　佛山不限購 分流荔灣客

　　上半年白云“陽光家緣”中介網(wǎng)簽宗數(shù)為5236宗，環(huán)比上漲34.2%，中原地產(chǎn)成交均價為18016元/m2，環(huán)比上漲7%，白云成交量排第四，成交均價位于番禺之后，但均價漲幅達16%。不過，由于白云區(qū)擁有得天獨厚的白云山、白云湖，這一帶豪宅樓盤業(yè)主自住惜售；交易較多的都為“剛需”盤，如匯僑新城、城西花園、富力半島花園、景泰新村。白云區(qū)目前地塊出讓以商業(yè)為主，2016年上半年土地引入碧桂園、無限極，商業(yè)氛圍的濃厚同樣利好住宅市場，漲幅最高的為金鐘白云山板塊，半年漲幅9.7%。

　　在中心城區(qū)中，成交量偏少的要數(shù)荔灣，上半年荔灣區(qū)“陽光家緣”中介網(wǎng)簽宗數(shù)為2574宗，環(huán)比上漲19.9%，中原地產(chǎn)成交均價為23487元/m2，環(huán)比上漲5.0%。中原地產(chǎn)研究部分析，廣鋼新城一手房大賣，荔灣區(qū)上半年成交宗數(shù)環(huán)比增長144.5%，直接分流了部分二手買家；此外，佛山不限購以及不斷完善的交通規(guī)劃也分流荔灣客戶。

　　天河越秀：

　　業(yè)主惜售 價格漲得最快

　　上半年天河“陽光家緣”中介網(wǎng)簽宗數(shù)為7908宗，環(huán)比上漲39.1%，中原地產(chǎn)成交均價為33335元/m2，環(huán)比上漲8.1%。由于業(yè)主心態(tài)較為堅挺，導致反價現(xiàn)象頻現(xiàn)，如珠江新城盤源去化快，業(yè)主反價頻繁，半年均價漲18.2%，如凱旋新世界上漲33%，總體來看因利好較多，天河區(qū)業(yè)主心態(tài)強，讓價幅度較小。

　　而上半年越秀區(qū)“陽光家緣”中介網(wǎng)簽宗數(shù)為3217宗，環(huán)比上漲28.1%，中原成交均價為31749元/m2，環(huán)比上漲11.5%。越秀區(qū)房價上漲幅度是最高的區(qū)域，由于今年是廣州“二孩”政策執(zhí)行首年，不少家長提前為孩子選擇學位房，導致學位房受到熱捧。來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析顯示，以學位房為代表的東風東板塊購房者在30歲以下年齡占比為21.4%，環(huán)比2015年增長4.36%。

　　海珠

　　琶洲漲幅大 濱江東成洼地

　　上半年海珠“陽光家緣”中介網(wǎng)簽宗數(shù)為5946宗，環(huán)比上漲34.2%，中原成交均價為25578元/m2，環(huán)比上漲5.2%。海珠區(qū)二手成交宗數(shù)排名第三位，近半年，海珠區(qū)最大利好來自琶洲商務區(qū)的定位，政府這一規(guī)劃直接利好最近的赤崗、琶洲板塊，半年內(nèi)均價上漲13%，代表性的樓盤漲幅超過17%。

　　與此同時，濱江東板塊的江景豪宅交易量并不活躍，板塊均價不到3萬元/m2，處于豪宅價格“洼地”。熊小洪認為，一方面擁有一線江景濱江東居住氛圍濃厚，業(yè)主自住惜售；另外，也由于濱江東整體規(guī)劃和商業(yè)氛圍不如珠江新城，升值幅度有限，導致部分濱江東業(yè)主自住選擇濱江東，但投資仍首選珠江新城。

　　下半年仍是自住買家入市好時機

　　熊小洪預計，下半年廣州樓市政策依舊維持寬松局面，由于業(yè)主心態(tài)依然強勢，新增盤源不足，預計下半年二手價格維持繼續(xù)窄幅上揚勢態(tài)。合富置業(yè)的分析人士也認為，下半年，由于受到業(yè)主惜售以及房源緊缺的影響，預計廣州二手住宅市場供求關系仍將偏緊，尤其是中心城區(qū)一手住宅新增供應不多的情況下，二手住宅仍將是大多數(shù)意向在中心城區(qū)購房買家的首選。由于現(xiàn)時房貸利率仍處于歷史最低水平，且首套房貸利率仍存在一定幅度的折扣優(yōu)惠，這都將繼續(xù)有利于購房者入市，下半年仍是自住買家出手購房的好時機。（王荔玨）