個別“閃簽”再現(xiàn)

  新“國五條”出臺后，“按20%個人所得計征”成為購房者最關心的問題。在最新出爐的《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》這一上海版細則中，“滿5年唯一”的住房是否免征個人所得稅并未明確提及。

  記者從部分中介門店了解到，因細則出臺時間尚短，故目前暫未對整體市場構成太大影響。21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區(qū)域經理介紹，滬版新“國五條”細則公布后，門店內即接到多個客戶的電話問詢。

  整個周末，問詢量較前一個周末增加一倍多。問詢的內容主要以新政是否執(zhí)行、執(zhí)行時間及操作內容三方面為主，大家對于剛公布的滬版細則尚存有較多疑問，生怕在后續(xù)交易過程中會產生額外費用。

  此外，部分預期轉弱及未趕上此前“末班車”的客戶再次焦急起來，市場“閃簽”情況再現(xiàn)。21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區(qū)域經理透露，上周末門店內成交再現(xiàn)3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。

  在成交的幾單交易中，不乏因滬版細則出臺而著急出售的賣家。一名賣家屬置換類型，此前對出售持觀望態(tài)度。但隨著滬版細則出臺，他突然表示愿意與當前在談的客戶盡快簽訂買賣合同，并以300余萬元的價格順利出售了自有的一套110平米左右的二房。他擔心細則執(zhí)行后到手房款變少，影響近期的置換計劃。

  免稅房環(huán)比漲幅5%

  4月以來，除價格外，二手房各項指標均大幅回落。漢宇地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月首周，全市二手房市場，看房量環(huán)比下降超過50%，買賣簽約量環(huán)比減少80%，排隊簽約過戶的現(xiàn)象不再出現(xiàn)。二手房市場瞬間降溫，除了受到清明節(jié)假期影響，很大程度上是因為上海國五條細則出臺，買賣雙方開始轉入觀望階段。

  與成交量急劇減少相對應的是，二手房價格趨勢變化不大。“滿五年唯一”的免稅房源掛牌價格延續(xù)上漲勢頭，不少房源環(huán)比漲幅都在5%左右，部分賣家有惜售和觀望趨勢；其他房源價格則保持平穩(wěn)勢頭，未呈現(xiàn)明顯漲跌，議價空間也比較有限。受市場降溫及房源大量消耗影響，二手房掛牌量也出現(xiàn)了減少。而賣家心態(tài)未受到政策太大影響，漲價的預期未發(fā)生改變，預計短期內二手房價格還將保持堅挺。值得一提的是，隨著二手房成交升溫，今年以來市中心老公房的價格保持穩(wěn)中有漲，其中3月份漲幅最大，漲幅在5萬－10萬元不等。

  根據(jù)房源分布，上海市中心老公房主要集中在內外環(huán)線之間，房齡多數(shù)集中在1995年前后。雖然房齡普遍較老，但是地段、配套優(yōu)勢可以彌補房齡的不足。并且市場上“滿五年唯一”的免稅房，大多數(shù)屬于這類房源。

  由于老公房是目前上海二手房市場小戶型的供需絕對主力，總價低，并且多位于交通便捷的地鐵附近，深受剛需買家歡迎，因此往往也是“跳價”的�？汀２贿^，近期隨著看房量下降，“一房多客”的現(xiàn)象明顯減少。從買家結構分析來看，90%以上都是首次置業(yè)的年輕客戶。

  投資型業(yè)主降價5%－10%“拿快錢”

  進入4月以來，不僅賣家掛牌的熱情日益減少，仍在掛牌的房源也多因性價比不高而乏人問津。為此，一些大面積中高端房源為了盡快出手“避稅”而選擇了降價。

  別墅等中高端房業(yè)主向來對市場的風吹草動十分敏感，“國五條”細則的落地自然也讓他們頗有觸動。中高端投資客群由于其房源標的較大，當初買入價較低，且均持有兩套以上，幾乎不可能免交20%的個稅，所以要么轉售為租，要么拋售獲利“拿快錢”。

  因此，近期大面積高總價的別墅型房源中，賣家讓價幅度最為搶眼。上海中原徐涇別墅分行易平旺透露，受細則出臺影響，板塊內擁有多套別墅的業(yè)主擔心之后會承擔20%個稅而降價拋售物業(yè)，比如，板塊內一套278平方米帶裝修的獨棟別墅，賣家是投資客，3月初掛牌價830萬元，細則出臺后，賣家或將交納約96萬元的個稅，因此愿意降價50萬元，結果4月初就以780萬元成交了。

  在浦東碧云，一套“維詩凱亞[最新消息 價格 戶型 點評]”的獨棟別墅，房東原來掛牌價2600萬元，細則出臺后，讓價200萬元拋售，目前，該房源仍待售中。

  非別墅類的中高端房源也不乏降價的現(xiàn)象。上海中原徐匯永新分行白勝利表示，4月以來，區(qū)域內不少中高端樓盤，如徐家匯花園[最新消息 價格 戶型 點評]、永新花園等均價在45000元/平方米左右的二手房源，有不少投資型業(yè)主在降價，幅度在5%－10%。

  3月底細則公布后，業(yè)主為搶在細則落實前成交，紛紛加大讓價幅度，一般700萬－800萬元的三房讓價幅度普遍在20萬元，一套總價500萬元以上的兩房，讓價幅度也達到10萬元。白勝利補充說：“目前，下調房價已經成為這類投資型房東的共識，為避免之后承擔20%個稅，多數(shù)賣家表示，對有明確購房意向的客戶，在現(xiàn)有讓價幅度上還可給予一定議價空間。”