剛需客對新政更加敏感 CFP

  4月第一周全市新房成交量明顯回落，二手房門店帶看量和成交量驟然減少5成以上，有些門店4月至今成交單數(shù)仍然為零。業(yè)界認為，目前買賣雙方都持謹慎態(tài)度。此外，從調(diào)控政策的彈性來看，房貸政策是否收緊將成為需求降溫的信號。從目前房價的上升趨勢判斷，房貸收緊只是時間問題。如果成交量出現(xiàn)持續(xù)降溫，價格勢必將會有所調(diào)整。

  清明3天小長假的交易量僅5.75萬平方米。全市僅1個商品住宅項目批準預售，僅新增93套房，供應(yīng)量下降趨勢更加明顯。因此，4月份新房市場成交降溫已在所難免，預計成交量較上月降下降4－5成。

  新盤推盤量大幅減少，開發(fā)商對于政策采取觀望態(tài)度，也不排除或是在醞釀新一輪的漲價策略。但是，基于目前的調(diào)控政策，大幅的提價已不大可能，小幅提價、穩(wěn)步跑量將成為開發(fā)商當前的首選銷售策略。漢宇地產(chǎn)分析師認為，從調(diào)控政策的彈性看，剛需群體對于調(diào)控政策更加敏感，所以需求率先降溫的可能性很大，但是短期內(nèi)不可能立即呈現(xiàn)。如果成交量出現(xiàn)持續(xù)降溫，價格勢必有所調(diào)整。從供需關(guān)系判斷，嘉定新城、松江新城等存量較大外圍區(qū)域，房價可能率先趨穩(wěn)。

  ［房貸］

  房貸暫未收緊，二套房貸仍執(zhí)行首付6成

  記者綜合各大銀行提供的信息及最新調(diào)查顯示，目前本市各大銀行執(zhí)行的二套房貸政策均無變化，二套房的最低首付比例依然是6成，利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基準利率外，工行、農(nóng)行、中行、交行等大型商業(yè)銀行首套房利率最低仍可有85折優(yōu)惠。

  與此同時，針對首套房和二套房的個人公積金貸款政策均未調(diào)整。不過，從市公積金管理中心透露的信息來看，審批流程較以往有所收緊，加強了“認房又認貸”的審核。

  ［賣家］

  2成以上賣家聞風撤盤“緩一緩”

  盡管有高價樓盤降價急拋，不過近期二手房掛牌量總體來看還是大幅減少。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的二手掛牌數(shù)據(jù)，去年4月初，全市二手住宅掛牌量尚有16.77萬套，到了今年4月初已下降至13.14萬套，一年之間減少了3.63萬套，跌幅高達21.7%。從各環(huán)線看，外環(huán)外的跌幅最大。外環(huán)外區(qū)域二手住宅掛牌量的基數(shù)較小，雖然減少的絕對量大大低于其他兩個環(huán)區(qū)，但跌幅則要大得多。

  從近期二手住宅掛牌減少的情況看，掛牌量減少最為嚴重的時段是“國五條”剛出臺后的3月上中旬，2月末時全市掛牌量尚有13.97萬套，到3月18日時僅剩13.06萬套，在這一時期，政策所造成的大量入市使二手市場掛牌量迅速消耗。不過此后，由于入市狂潮逐漸冷卻，3月下旬以來的二手掛牌量處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，在13.1萬－13.3萬套之間波動。盡管如此，由于前期的成交高潮消耗了大量的高性價比房源，即便總體掛牌量止跌，依然難改有效掛牌房源不足的問題。

  從各大中介公司反映的情況看，進入4月后，新增掛牌稀少，同時成交量也相比3月大幅下滑，兩相抵消之下，在售量基本穩(wěn)定。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，分行掛牌量較3月同期下滑約7成，部分分行近4天來零掛牌。記者從上海中原大木橋分行、共康分行、羅陽分行了解到，上海“國五條”細則公布后，賣家觀望情緒逐漸顯現(xiàn)，至少有2成以上的賣家聞風撤盤，門店掛牌量也明顯減少。上海中原共康分行經(jīng)理黃偉國表示，上海細則并未明確落實時間，使許多賣家心里沒底，因而紛紛選擇觀望。

  在浦東羅陽板塊，賣家的觀望情緒比較明顯，4成左右的賣家表示“不打算賣了，要等等看”，比如之前門店有一套“和平小區(qū)”67平方米的兩房，3月掛牌價為155萬元，后又升至158萬。細則公布后，雖然依舊有客戶看房，但賣家仍表示不賣了。

  上海中原羅陽分行經(jīng)理汪瑞表示，不僅已掛牌的賣家紛紛撤盤，3月底后一周，門店新掛牌的房源量為零，門店帶看量也比3月同期下降了6成左右。不過，汪瑞也表示，目前二手房市場剛性需求仍然存在，一旦政策明晰落實，從長線來看，有置換改善需求的客戶仍然會繼續(xù)入市。

  相比3月售出的房源，目前周邊的同類掛牌房源價格普遍要高出20萬－30萬元。4月初以來成交的房源，絕大多數(shù)都是3月已經(jīng)有了明確意向的高性價比房源，目前仍在掛牌的房源往往由于價格偏高而少人問津，門店的帶看量亦隨之明顯減少。如大華[簡介 最新動態(tài)]清水灣花園，其掛牌房源價格相比前期普遍高出5%－10%。