您說(shuō)，買(mǎi)學(xué)區(qū)房里面有幾個(gè)戶(hù)口算什么呀？加上我們家這“長(zhǎng)毛的”才6個(gè)戶(hù)口，多嗎？ 房錢(qián)您倒是沒(méi)少要，戶(hù)口一個(gè)也不遷出，那我孩子的戶(hù)口往哪兒遷呢？ 插圖/楊信

　　房子賣(mài)了，戶(hù)口卻沒(méi)遷走，有時(shí)房子里還有賣(mài)家其他親戚的戶(hù)口……近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)快速上漲、戶(hù)籍管理政策變化以及教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房?jī)r(jià)差異，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因?yàn)閼?hù)口遷移產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。對(duì)于這類(lèi)案件，北京二中院法官提醒，法院不會(huì)直接判決遷移戶(hù)口，根據(jù)現(xiàn)有戶(hù)籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口不影響新的所有權(quán)人戶(hù)口遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶(hù)口遷入。

　　案例

　　學(xué)區(qū)房原房主拒遷出戶(hù)口

　　新房主獲賠違約金

　　北京青年報(bào)記者檢索相關(guān)判決文書(shū)發(fā)現(xiàn)，房屋戶(hù)口遷移糾紛案件多次出現(xiàn)。在這些案件中，購(gòu)房者往往跟賣(mài)房者約定購(gòu)房后，賣(mài)房人要將戶(hù)口遷出，但買(mǎi)完房之后卻發(fā)現(xiàn)戶(hù)口并沒(méi)有遷出。

　　比如，在法院審理的一起案件中，為了孩子將來(lái)上學(xué)打算，王先生從劉先生手里購(gòu)買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，并取得了房產(chǎn)證。在買(mǎi)房的時(shí)候，劉先生稱(chēng)房子沒(méi)有登記戶(hù)口，然而王先生后來(lái)在咨詢(xún)房屋所在學(xué)區(qū)學(xué)校事宜時(shí)卻得知房屋內(nèi)有他人戶(hù)口，并且登記戶(hù)口的人就在房屋所在的學(xué)區(qū)就讀，戶(hù)口一直沒(méi)有遷出。后來(lái)雙方對(duì)簿公堂，劉先生稱(chēng)他根本不知道王先生要買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房。

　　法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，雖然房子沒(méi)有遷出的戶(hù)口并不是劉先生的戶(hù)口，但劉先生在將房屋出售給王先生時(shí)，應(yīng)協(xié)助王先生了解房屋的有關(guān)信息。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。

　　法規(guī)

　　房屋遷戶(hù)口糾紛

　　法院無(wú)法直接判遷移戶(hù)口

　　在房屋遷移戶(hù)口糾紛中，一些買(mǎi)房人會(huì)認(rèn)為，如果賣(mài)房人不遷戶(hù)口，那就去法院起訴，通過(guò)法院判決來(lái)讓對(duì)方遷走戶(hù)口。

　　對(duì)此，二中院法官明確表示，法院是不能直接判決遷移戶(hù)口的，因?yàn)閼?hù)口遷移是公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍。法院無(wú)法判決遷移戶(hù)口，只能追究賣(mài)房人的違約責(zé)任。

　　在這類(lèi)糾紛中，如果戶(hù)口登記人不同意遷出戶(hù)口或不具備遷出戶(hù)口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶(hù)的情況，買(mǎi)房人只能依據(jù)合同約定向?qū)Ψ剿髻r一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶(hù)口或判決其遷入戶(hù)口。實(shí)際上，公安機(jī)關(guān)也沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶(hù)口的權(quán)力。

　　“但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶(hù)籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶(hù)口不影響新的所有權(quán)人戶(hù)口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶(hù)口遷入。”二中院法官說(shuō)。

　　調(diào)查

　　明知要賠違約金

　　為何有人拒遷戶(hù)口？

　　2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后審理涉及戶(hù)口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件13件、22件及15件。根據(jù)這3年的審理情況，法院進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的調(diào)研。

　　法官發(fā)現(xiàn)，在這類(lèi)案件中，買(mǎi)房人要求房屋現(xiàn)有戶(hù)口遷出的案件占此類(lèi)案件總數(shù)的86%，此外，還有一些是買(mǎi)房人要求賠付逾期遷戶(hù)違約金；賣(mài)房人將戶(hù)口遷出后，要求買(mǎi)房人返還履約保證金；賣(mài)房人無(wú)法對(duì)學(xué)區(qū)名額作出明確承諾，買(mǎi)房人要求解除合同。“在案件審理中，部分當(dāng)事人往往同時(shí)提出多項(xiàng)訴求，比如要求將現(xiàn)有戶(hù)口遷出的同時(shí)，還提出賠付違約金請(qǐng)求。”二中院法官說(shuō)。

　　通過(guò)對(duì)這類(lèi)案件進(jìn)行分析，法官發(fā)現(xiàn)，涉及戶(hù)口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，涉及中心城區(qū)的案件相對(duì)多，超過(guò)半數(shù)發(fā)生在東城區(qū)和西城區(qū)。其中，涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶(hù)口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶(hù)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，這類(lèi)案件違約金數(shù)額及獲賠比例一般比較高。當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，對(duì)違反戶(hù)口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶(hù)口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致打官司時(shí)候違約金數(shù)額較高。“根據(jù)違約時(shí)間的不同，多數(shù)當(dāng)事人主張的違約金為數(shù)十萬(wàn)元，部分當(dāng)事人主張的違約金數(shù)額達(dá)百萬(wàn)元，違約金最高數(shù)額達(dá)總房款的20%。”

　　那為什么明知要賠違約金，還是不遷戶(hù)口呢？據(jù)法官介紹，有的賣(mài)房人想遷沒(méi)地方遷，有些房子是賣(mài)家的唯一住房，賣(mài)了之后因各種原因沒(méi)能買(mǎi)到其他房產(chǎn)，戶(hù)口根本無(wú)處遷移，還有的賣(mài)房人賣(mài)房后租住“公租房”，有的老人以“賣(mài)房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶(hù)的條件，導(dǎo)致戶(hù)口無(wú)法遷出。

　　此外，由于戶(hù)口遷移問(wèn)題的特殊性，當(dāng)事人往往經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實(shí)無(wú)其他地方可落戶(hù)導(dǎo)致無(wú)法遷出戶(hù)口，加之違約金數(shù)額較高，雙方很難通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)。

　　延展

　　“天價(jià)學(xué)區(qū)過(guò)道”落戶(hù)有風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于戶(hù)口遷移糾紛多涉及學(xué)區(qū)房這種現(xiàn)象，二中院法官認(rèn)為，這跟購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的落戶(hù)需求不斷增加有關(guān)。近年來(lái)，由于教育資源不均衡、入學(xué)資格與戶(hù)籍掛鉤等原因，“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為活躍。部分以入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因房屋實(shí)際情況等種種原因根本無(wú)法落戶(hù)，或因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，有的當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途雖為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或者實(shí)際面積非常小，有的甚至不到2平米。

　　北青報(bào)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，法官所說(shuō)的這種情況今年6月就出現(xiàn)過(guò)一次，當(dāng)時(shí)一條“10平米‘學(xué)區(qū)房’賣(mài)150萬(wàn)”的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的“學(xué)區(qū)房”并非房屋，就是一條寬約1.5米、長(zhǎng)約7米的過(guò)道，中介稱(chēng)這個(gè)不能居住，只可落戶(hù)。后這條“天價(jià)學(xué)區(qū)過(guò)道房”信息被賣(mài)方撤下。

　　對(duì)于這種情況，法官表示，此類(lèi)房屋的登記因?yàn)槊娣e或?qū)嶋H情況無(wú)法滿(mǎn)足居住條件，不具備落戶(hù)條件，在落戶(hù)過(guò)程中可能會(huì)存在障礙和風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理戶(hù)口遷入。

　　提示

　　如何規(guī)避戶(hù)口遷移糾紛

　　合同明確約定戶(hù)口遷移條款

　　買(mǎi)房人，特別是以解決子女入學(xué)學(xué)籍或急需落戶(hù)為主要購(gòu)房目的的，應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前全面了解涉案房屋的戶(hù)口登記情況。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)學(xué)籍的使用情況。

　　與戶(hù)籍登記人書(shū)面確認(rèn)戶(hù)口遷移情況

　　雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，建議買(mǎi)房人與所有戶(hù)籍登記人確認(rèn)能否遷出戶(hù)口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過(guò)書(shū)面形式對(duì)其戶(hù)口遷移情況進(jìn)行確認(rèn)。

　　提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶(hù)政策

　　戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買(mǎi)房人向房屋所在地派出所咨詢(xún)涉案房屋的相關(guān)落戶(hù)政策。特別提醒買(mǎi)房人，落戶(hù)要考慮房屋的實(shí)際居住條件。

　　提前向教育部門(mén)核實(shí)學(xué)籍使用情況

　　以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣(mài)房人根本違約致使買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

　　本版文/本報(bào)記者 李鐵柱