原標(biāo)題 嚴(yán)控商住：徘徊著 在路上

    最近，有關(guān)于嚴(yán)控商住項(xiàng)目建設(shè)的消息甚囂塵上。雖然被媒體證實(shí)，相關(guān)部門(mén)僅是研討商住監(jiān)管思路，而非不再新增商住項(xiàng)目。近些年，隨著北京純住宅用地供應(yīng)的縮減和價(jià)格高企，原本不成市場(chǎng)規(guī)模的商住項(xiàng)目成了房企、剛需和投資者眼中的香餑餑，通州、大興、亦莊等區(qū)域聚集了一大批熱銷(xiāo)商住項(xiàng)目。一旦未來(lái)政策收緊，商住市場(chǎng)將何去何從？

    嚴(yán)控方案正在研究中

    商住，就是在產(chǎn)權(quán)40或50年的商辦用地上建設(shè)的樓盤(pán)。不同于一般的商業(yè)產(chǎn)品，商住產(chǎn)品設(shè)計(jì)多為L(zhǎng)OFT小戶型設(shè)計(jì)，且配備住宅形式精裝修。由于既能用來(lái)自住，又能注冊(cè)公司，因此近幾年來(lái)商住產(chǎn)品越來(lái)越受到剛需和投資人群的關(guān)注。

    商住或遭嚴(yán)控的消息一出，立刻受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。根據(jù)新京報(bào)記者求證，8月17日召開(kāi)了相關(guān)會(huì)議，對(duì)嚴(yán)控商改住的措施進(jìn)行了研究，只是探討階段，一切尚未確定。

    不得不正視的是，目前有關(guān)于商住項(xiàng)目的監(jiān)管已經(jīng)被提上日程�？梢钥隙ǖ氖牵�未供地商業(yè)項(xiàng)目和在建商業(yè)項(xiàng)目商改住的可能性將越來(lái)越小。

    根據(jù)新京報(bào)報(bào)道，與會(huì)專家與專業(yè)人士提出，可以將現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分為拿到地但未開(kāi)工的、開(kāi)工但未預(yù)售的、已開(kāi)工但未竣工的、已銷(xiāo)售的四類(lèi)，“提出除了已銷(xiāo)售的這一類(lèi)項(xiàng)目之外，其他三類(lèi)的一切手續(xù)可以停辦，未開(kāi)工的要暫緩發(fā)開(kāi)工證，重審規(guī)劃方案；已開(kāi)工的可以暫時(shí)停工，重新審查施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃、開(kāi)工方案等，確保不進(jìn)行商改住。”

    另外，會(huì)議也研究對(duì)尚未供地的商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目在后續(xù)供地中進(jìn)行規(guī)范，加入后期追責(zé)責(zé)任；已在施工階段的，可以加強(qiáng)規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的管理，杜絕商改住，同時(shí)房屋登記部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)也需要加強(qiáng)對(duì)商改住的檢查。

    商住成交比例飛速增長(zhǎng)

    雖然商住項(xiàng)目面臨著使用期限短、貸款負(fù)擔(dān)重、水、店、燃?xì)獾壬�活成本高等�?wèn)題，但近年來(lái)仍舊受到市場(chǎng)歡迎。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，林肯公園、君悅國(guó)際、北京像素等商住項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額都曾經(jīng)在北京新房市場(chǎng)上位居前列。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)媒體表示，近些年房企之所以熱衷“商改住”項(xiàng)目，與北京限購(gòu)政策密不可分。“商改住”項(xiàng)目作為規(guī)避限購(gòu)政策的理想產(chǎn)品，自然受到部分購(gòu)房者認(rèn)可。

    在今年6月中旬，北京商住就曾面臨一次限購(gòu)傳聞。不少商住項(xiàng)目紛紛打出產(chǎn)品或?qū)⑾拶?gòu)的幌子加快去化。在傳聞的催生下，6月北京商住創(chuàng)下了10.9萬(wàn)套的成交高峰。在當(dāng)時(shí)的采訪中，部分購(gòu)房者表示，一旦趕不上購(gòu)買(mǎi)商住的末班車(chē)，在北京置業(yè)的計(jì)劃或?qū)⒃俅窝舆t。多位專家稱，商住產(chǎn)品受歡迎同樣和目前北京住宅供應(yīng)的現(xiàn)狀密不可分。

    亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京公開(kāi)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬(wàn)平方米，而今年以來(lái)純商品住宅的成交面積即達(dá)到472.61萬(wàn)平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達(dá)到了驚人的1：11。

    與此同時(shí)，近幾年北京的土地供應(yīng)規(guī)模和住宅供應(yīng)規(guī)模逐年下降，以及土地價(jià)格不斷攀高，整體有效供應(yīng)不足的情況下，新房市場(chǎng)出現(xiàn)高端化傾向。

    在這種情況下，今年上半年，北京市多個(gè)商住公寓項(xiàng)目出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)“日光”現(xiàn)象，成交熱度絲毫不亞于純住宅項(xiàng)目。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月18日，商住房成交套數(shù)為42300套，成交金額為801.31億元，而這組數(shù)據(jù)分別占2016年北京新建商品房住宅的1/2、1/3。面對(duì)如此冒進(jìn)的數(shù)據(jù)，政府計(jì)劃監(jiān)管商住項(xiàng)目的原因不難理解。

    穩(wěn)市場(chǎng)還是控人口？

    與商住成交飛速增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的是商住項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、精裝修質(zhì)量、管理維修基金的問(wèn)題。

    盡管早在2011年5月，北京市住建委、發(fā)改委等5部門(mén)已聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。如果開(kāi)發(fā)商私自打隔斷并分出多個(gè)廳室將不得辦理房產(chǎn)證。

    可有關(guān)商住項(xiàng)目大打政策擦邊球和業(yè)主糾紛還時(shí)不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。

    對(duì)于商住房的嚴(yán)控傳言，有業(yè)內(nèi)人士表示，北京嚴(yán)控商改住更深層次的原因是人口數(shù)量控制。一直以來(lái)，商住房被人們稱為躲避限購(gòu)的擦邊球，在樓市升溫時(shí)，商住吸引了越來(lái)越多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而助推房?jī)r(jià)的不斷飆升，一方面不利于北京市住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面也不利于北京市進(jìn)一步穩(wěn)定和控制人口。

    鏈家方面分析，政府本次嚴(yán)控商住的意圖主要在于規(guī)范商住項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的影響不大，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了商住房的人群大可不必驚慌。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合計(jì)最近5年，公寓類(lèi)土地過(guò)剩1450萬(wàn)平米。按照成交平均公寓的單套68平米，也就是說(shuō)公寓類(lèi)潛在供應(yīng)為21萬(wàn)套左右。按照2015年前平均每年2萬(wàn)套左右的成交計(jì)算，公寓的潛在供應(yīng)大約可以賣(mài)10年。雖然當(dāng)下公寓類(lèi)庫(kù)存在3萬(wàn)套左右，但潛在供應(yīng)非常驚人。所以從房?jī)r(jià)調(diào)控的角度看，不太可能?chē)?yán)格限購(gòu)。

    商住市場(chǎng)降溫已經(jīng)顯現(xiàn)

    最近，記者走訪了位于門(mén)頭溝和亦莊的商住項(xiàng)目了解到，在目前的北京市場(chǎng)上，綠地、保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等品牌公司均有商住項(xiàng)目在售或售罄。根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售員介紹，目前對(duì)于商住嚴(yán)控的消息還只是傳聞，并不影響項(xiàng)目銷(xiāo)售。

    張大偉表示，從企業(yè)土地儲(chǔ)備角度看，最近5年拿了比較多商辦類(lèi)土地的企業(yè)是供應(yīng)公寓大戶，也可能受到影響較大。所有龍頭企業(yè)都有涉及。不過(guò)最近一段時(shí)間，商住成交已經(jīng)出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，8月截至17日公寓簽約2106套，而6月一個(gè)月簽約就達(dá)到了10867套，限購(gòu)后預(yù)期帶來(lái)的集中簽約效應(yīng)在減緩。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出了商住嚴(yán)控后的擔(dān)憂。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，出于國(guó)企、央企以及上市房企對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的要求，當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然秉承“高周轉(zhuǎn)”路線，從拿地到項(xiàng)目上市多以一年為周期，因此明年新盤(pán)供應(yīng)將主要依靠今年的宅地成交。在宅地供應(yīng)的極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤(pán)屈指可數(shù)。除此之外，近期針對(duì)商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細(xì)則出臺(tái)，但未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，針對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目的規(guī)劃審批將更加嚴(yán)格，這也直接影響到明年商住項(xiàng)目的供應(yīng)量。受到這兩方面影響，明年住宅市場(chǎng)將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

    新京報(bào)記者 方王洋