商業(yè)地產(chǎn)篇

選商鋪需多方考察

返鄉(xiāng)置業(yè)者選擇本地商業(yè)地產(chǎn)，多是因為看好其發(fā)展前景，而且其門檻較低，適宜長線投資。其中，商鋪投資很受歡迎，既有臨街商鋪，也有大型商圈商鋪，該選擇哪一種？ 業(yè)內(nèi)人士認為兩者各有利弊。

臨街商鋪的優(yōu)點是沒有業(yè)態(tài)限制，使用率高、供應(yīng)量少，轉(zhuǎn)手也容易。相比之下，大型商圈的商鋪風(fēng)險大些，不僅業(yè)態(tài)要以開發(fā)商的經(jīng)營模式而定，收益也與開發(fā)商的經(jīng)營能力相關(guān)，判斷不準還可能遇到商業(yè)詐騙。

臨街商鋪雖好，但也難選。投資者不僅要考慮地段，還要研究周邊的產(chǎn)業(yè)分布、建筑形態(tài)、人流動向、消費水平。業(yè)內(nèi)人士舉例，店門口的天橋、隧道、綠化帶都可能影響租金，因此臨街商鋪適合考察能力較好的投資者。選商圈商鋪則要看開發(fā)商的經(jīng)營模式、能力、理念等。對于不善于考察者，選擇品牌開發(fā)商就好。有能力的話還是建議選臨街商鋪，怎么說都是自主經(jīng)營，不求人。

投資商住兩用房需慎重

如今的商業(yè)用房已經(jīng)過了短期內(nèi)快速增值的時代，如今，短時間內(nèi)的回報率并沒有投資者預(yù)期的那么高，增值速度變得平穩(wěn)。這種態(tài)勢更適合長期投資的買家，對于追逐短期投資回報的投資者來說，由于商業(yè)用房未來短時間內(nèi)的增值率低，短期投資購買商用房并不是好的選擇。

除此之外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項目一般不強制要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，也就是說不會被強制配套幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)和相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)場所等，而這無形中造成了購房者生活、學(xué)習(xí)上的不便。目前大多數(shù)“ 商住兩用”項目都是酒店式公寓設(shè)計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔(dān)憂，投資者需慎重。

小貼士：投資商鋪考察要點

投資回報率：單位面積的租金除以單位面積購買的價格，乘以，再乘以100%，得出的結(jié)果即為年回報率。如年回報率在8%~10%之間，該商鋪即值得投資，否則不值得。而高于10%的年回報率，自然最好。臨街的比大堂內(nèi)的貴，一樓比二樓貴，單邊鋪位最貴。

商圈成熟度：非商業(yè)中心區(qū)的新建大型商業(yè)設(shè)施可能是未來商圈的萌芽，但是處于幼兒期的商圈雛形，不利于小商鋪投資者。

管理水平：一個商圈的管理水平?jīng)Q定著該商圈是否具有健康發(fā)展的基本素質(zhì)。

人流量：人流量是商鋪贏利的根本條件之一，投資大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)的小商鋪時，尤其要注意該商業(yè)設(shè)施的主要人流是否經(jīng)過該商鋪。

硬件配套設(shè)施：完備的配套設(shè)施是保證商鋪正常運營的基礎(chǔ)設(shè)施；同時隨著生活水平的提高，人們對購物環(huán)境的要求越來越高。

投資收益：不能忽略物業(yè)費、稅費、空租率和免租期等因素；同時要注重租金反算，對商鋪價格進行驗算。