我國(guó)土地成交總價(jià)紀(jì)錄再被刷新,一線城市重新“穩(wěn)固”全國(guó)土地市場(chǎng)上的領(lǐng)軍地位。昨日,深圳新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地被招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)成功競(jìng)得,這一價(jià)格超過(guò)了此前廣州亞運(yùn)村地塊創(chuàng)造的255億元成交紀(jì)錄,成為全國(guó)土地總價(jià)第一。業(yè)內(nèi)表示,本次深圳巨無(wú)霸地塊順利成交,再次印證北上廣深土地的熱度。但另一方面,未來(lái)高價(jià)地向二線市場(chǎng)蔓延確是一大趨勢(shì),其中風(fēng)險(xiǎn)更需提高警惕。

　　核心區(qū)位引房企追逐

　　深圳國(guó)土部門(mén)網(wǎng)站公布信息顯示,昨日出讓的地塊為深圳國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)和11宗配套商業(yè)土地使用權(quán),位置在深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)以西,總土地面積共計(jì)52.82萬(wàn)平方米,規(guī)定總建筑面積為154.33萬(wàn)平方米,包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等分享功能建筑,土地使用年期40年。

　　據(jù)了解,本次土地出讓采用的是邀標(biāo)方式,招商蛇口、華僑城、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地均在受邀之列,其中招商蛇口與華僑城組成聯(lián)合體進(jìn)行投標(biāo),并最終競(jìng)得該地塊。

　　對(duì)于這樣一個(gè)“巨無(wú)霸”項(xiàng)目,深圳政府?dāng)M選擇一家企業(yè)負(fù)責(zé)會(huì)展中心建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與周邊配套商業(yè)開(kāi)發(fā)。按照要求,房企若順利拿下該宗地塊,需要代建91萬(wàn)平方米的深圳國(guó)際會(huì)展中心(一期),并負(fù)責(zé)20年運(yùn)營(yíng);配套建設(shè)10萬(wàn)平方米的人才公寓,并將由政府按照審計(jì)的建安成本價(jià)收回;出讓用地建設(shè)的全部商業(yè)用房自簽訂出讓合同之日起22年不得銷(xiāo)售、不得抵押。

　　值得一提的是,雖然刷新了全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄,但這一地塊樓面價(jià)并不高�？紤]到代建91萬(wàn)平方米會(huì)展中心的成本,及政府將以建安成本回購(gòu)10萬(wàn)平方米人才公寓,11宗配套商業(yè)地塊的樓面地價(jià)約為2.15萬(wàn)元/平方米。

　　“僅看深圳本身,這一地塊似乎有些偏遠(yuǎn),但如果將該地塊置于珠江入�？诘奈恢�,這里無(wú)疑又成了核心地段,將來(lái)會(huì)成為非常重要的商務(wù)中心,對(duì)周邊形成輻射效應(yīng)”,中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,“這也是房地產(chǎn)企業(yè)看好這一區(qū)域的一大原因”。

　　天價(jià)地塊的背后

　　近期,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及業(yè)界部分分析機(jī)構(gòu)都接連發(fā)布數(shù)據(jù),普遍顯示二線城市樓市熱度上漲之快,房?jī)r(jià)漲幅之大有比肩、趕超一線城市之勢(shì)�！〉�即便如此,不少業(yè)界專(zhuān)家卻并不同意一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的說(shuō)法,在他們看來(lái),一線城市堅(jiān)挺的樓市、土地市場(chǎng)是在短期內(nèi)無(wú)法被撼動(dòng)的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)200多宗溢價(jià)率超過(guò)50%成交的高價(jià)地主要分布在25個(gè)城市,全部為一、二線城市及相關(guān)符合區(qū)域,一線城市基本都處于高價(jià)地出現(xiàn)頻率最高的城市之列。

　　此外,具體到本次深圳地塊“天價(jià)”成交,業(yè)界還有觀點(diǎn)認(rèn)為這背后還與近年來(lái)會(huì)展業(yè)的持續(xù)火爆有著密不可分的關(guān)系。競(jìng)得該地塊的企業(yè)代表之一、招商局集團(tuán)副總經(jīng)理、招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘表示,兩家企業(yè)除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)外,還有意入主后期運(yùn)營(yíng)階段,目前招商蛇口、華僑城已經(jīng)和國(guó)外一些大型會(huì)展機(jī)構(gòu)簽署了相關(guān)協(xié)議。

　　公開(kāi)消息顯示,目前包括本次競(jìng)得企業(yè)在內(nèi),多家大型房企都早早確定了會(huì)展運(yùn)營(yíng)相關(guān)合作伙伴,比如招商蛇口、華僑城合作的場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為美國(guó)SMG公司,后者在全球管理各類(lèi)場(chǎng)館超過(guò)240座,其中會(huì)展中心75個(gè),展廳總面積超過(guò)150萬(wàn)平方米;保利合作的運(yùn)營(yíng)商為德國(guó)漢諾威展覽公司;萬(wàn)科的合作商為新加坡新展場(chǎng)館管理私人有限公司;華潤(rùn)的合作商為意大利米蘭展覽股份有限公司。

　　高價(jià)地潮蔓延風(fēng)險(xiǎn)增加

　　針對(duì)頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地塊,住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌直言,這是多地區(qū)土地供應(yīng)收緊、僧多粥少的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)導(dǎo)致的,“不少開(kāi)發(fā)商其實(shí)也很無(wú)奈,不拿地就斷糧,但拼命拿地卻又徒增風(fēng)險(xiǎn)”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年8月,全國(guó)單宗土地價(jià)格超過(guò)10億元的地塊合計(jì)有60宗,其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊多達(dá)45宗。雖然一線城市土地市場(chǎng)高熱狀態(tài)難被撼動(dòng),但北上廣深土地成交的火爆確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始向二線熱門(mén)城市蔓延。

　　“密集的高價(jià)地潮持續(xù),將不可避免地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”,張大偉表示,“二線城市中,南京、蘇州、合肥等城市高價(jià)地最為集中,而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的地區(qū)。”

　　房企擠破頭爭(zhēng)搶高價(jià)地這一不理性不健康的行為,還將為房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。以北京為例,北京累計(jì)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊共59宗,合計(jì)土地出讓金1919.38億元,但截至今年6月16日,上述地塊的銷(xiāo)售總額僅為224.8億元。“可以說(shuō),對(duì)于總價(jià)高達(dá)1919.38億元的這59宗土地而言,未來(lái)三年內(nèi)銷(xiāo)售額若達(dá)不到2000億元以上,部分項(xiàng)目極有可能出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“目前拿地的主力軍多是資金雄厚的國(guó)企、央企,但僅憑大筆資金并不足以經(jīng)營(yíng)好一個(gè)大型地塊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期難解套的情況時(shí)有發(fā)生”,顧云昌表示,“業(yè)內(nèi)有個(gè)形象的說(shuō)法,拿不到地哭三分鐘、拿到地卻要哭三年。”(北京商報(bào)記者　蔣夢(mèng)惟　張暢/文)