對話動機

國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。“意見”對培育和發(fā)展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度,對于促進實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。

對于租房族來說,更是對“意見”一片叫好——此前讓租房族無奈的房東或中介機構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金等問題被禁止。

可以說,“意見”的目標(biāo)是切實維護當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益。在“貓膩”不少的房屋租賃市場,“意見”如何得到真正落實?《法制日報》記者就此與業(yè)內(nèi)專家展開了對話。

對話人

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長 趙慶祥

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)　嚴(yán)躍進

《法制日報》記者　趙　麗

《法制日報》實習(xí)生　王玉風(fēng)

新規(guī)保護租房者權(quán)益

記者:在大城市里當(dāng)“房奴”不易,但退而求其次當(dāng)個租房者也煩惱多多。一些城市的房價漲得太猛,不少房東不再稀罕房租收益,他們一動賣房變現(xiàn)的念頭,租戶立馬就得搬家；一些中介為賺取更多好處,煽動房東隨意上調(diào)租金,退租時則無理克扣押金。

值得期待的是,6月初,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,給租房族帶來了福音。國務(wù)院專門發(fā)文保護租戶合法權(quán)益,令公眾欣喜。

趙慶祥:住房租賃市場一直存在著小、散、亂的問題。目前,住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定,一般來說住房租賃的期限按年來算,每年簽一次,不能保護租賃的穩(wěn)定關(guān)系。從租戶的角度講,租金上調(diào)或者租房政策的變動,他的權(quán)益得不到有效保護。“意見”規(guī)定的是在租房有效期內(nèi)不能擅自提高房租、不能克扣押金等,這是一個前提。

還有一個突出現(xiàn)象是,老百姓之間關(guān)于租賃主體的民事糾紛比較多。

一些小型房產(chǎn)中介機構(gòu)通過房屋銀行這種形式出租房屋,其中也有很多問題。國家相關(guān)政策很明確,租賃主體分三大類:

首先是個人,國家要規(guī)范個人出租住房,也有相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵個人依法出租,支持個人把房屋委托給企業(yè)和房屋租賃機構(gòu),增加市場供應(yīng)；

第二種是一個全新提法——住房租賃企業(yè),跟中介不一樣,它是作為租賃經(jīng)營的,把老百姓的房子拿過來,在符合消防等規(guī)定的前提下,進行裝飾裝修、合理分割,然后為了提高利用效率,并配置相應(yīng)的服務(wù),比如保潔、搬家、設(shè)施設(shè)備維修等；

第三個供應(yīng)主體就是政府,政府保證保障性住房,鼓勵政府在項目規(guī)劃、土地出讓的時候用于蓋公租房。從市場規(guī)范的角度,又起到了發(fā)揮中介機構(gòu)的作用,不斷提高中介機構(gòu)人員的素質(zhì),使之規(guī)范經(jīng)營、誠實守信。

嚴(yán)躍進:在租賃市場中,承租者本身就處于劣勢地位,這使得大家對于租賃市場雖然有很大的需求,但信任度其實不高,或者說始終認(rèn)為租賃市場是一個補充部分而非主流部分。“意見”保護此類人群的權(quán)益,是為了后續(xù)此類租賃市場和體制的更好建立。

目前租賃市場最突出的一個問題是,在房價上漲的背景下,部分房東急于換房,這時會突然中止租賃條約,這樣就會使得承租者的居住權(quán)益難以得到保障。

房屋租賃合同需規(guī)范

記者:在走訪中,租客普遍反映,在禁止房東漲價的問題上,目前并未得到有效落實。比如,“意見”沒有明確規(guī)定中途漲價該如何處理,也沒明確由哪個部門來管,要是房東強行漲房租,租客不知道該到哪個部門投訴。

同時,還有很多問題需要細化。比如,“出租人無正當(dāng)理由不得解除合同”,哪些屬于“正當(dāng)理由”,應(yīng)該有清晰的界定——合同規(guī)定四五年長租,才一年半載,房東為了變現(xiàn)賣房就把租客攆走,是否屬于“不正當(dāng)理由”。

嚴(yán)躍進:這實際上和租賃市場個性化強、租賃層面沒有明顯的懲罰機制有關(guān)。很多漲價要求都是房東個人的行為,而非目前提的機構(gòu)投資者投資的長租公寓類型。

解決這個問題,建議地方制定統(tǒng)一的文本或協(xié)議,在實際操作過程中由各街道社區(qū)進行管理。

在我們看來,“意見”中提到的“正當(dāng)理由”包括:房屋受自然等因素受損難以出租、房屋面臨動拆遷、承租者違規(guī)如不及時繳納租金等。隨意攆客自然是一種不正當(dāng)?shù)睦碛伞?/p>

一個需要細化的問題是,此類合同是否可以辦理居住證等內(nèi)容,需要進行強化。

趙慶祥:租賃是一個完全市場化的行為,是雙方協(xié)商的結(jié)果。禁止租金上漲,政府、中介機構(gòu),誰都沒有這個權(quán)力,公布政府的指導(dǎo)價格這些辦法都不管用,應(yīng)該通過租賃合同去約定,租期到了,房主漲價是沒有問題的。

面對此類現(xiàn)象,我們需要格式化合同。從全國來看,目前沒有示范文本,北京有《房屋租賃合同示范文本》,建議消費者應(yīng)該使用示范文本。

多管齊下治“黑中介”

記者:就像您所說,很多承租合同都沒有用格式化文本,甚至是雙方手寫、滿是錯別字的合同。還有一個問題是,比比皆是的“二房東”好像才是真正主宰合租者命運的人。

趙慶祥:首先,我想說的是“意見”中提到的住房租賃企業(yè),這種企業(yè)其實是一種規(guī)�；�、規(guī)范化、集約化的專業(yè)“二房東”。目前存在的問題主要集中在一些個人、小的“二房東”,這兩者一定要區(qū)分開。個人“二房東”是問題集中爆發(fā)的源頭,他們在工商部門沒有營業(yè)執(zhí)照、在建委沒有備案。

對這種個人“二房東”、小中介,相關(guān)部門也在監(jiān)管查處,但因為沒有備案,查起來比較難。另一方面,租客覺得價格便宜,也不愿配合檢查,出問題較多。查處,是從堵的角度來解決此類問題；從疏的角度看,就是發(fā)展大的、規(guī)�；�的住房租賃企業(yè)。

嚴(yán)躍進:“二房東”本質(zhì)上來說善于規(guī)避各類政策的管制,同時從實際情況看,對于“二房東”的各類做法缺乏懲罰機制。從這個角度看,后續(xù)確實是需要進行管制。尤其是對于群租行為來說,如果是“二房東”進行的,那么在誠信機制上應(yīng)該進行懲罰和約束。

記者:有人認(rèn)為,要想不讓租房新政成為“紙上談兵”,關(guān)鍵問題是對住房租賃市場尤其是租房中介嚴(yán)加治理。因為,目前租房領(lǐng)域不少亂象背后,很多都有不良中介推波助瀾,比如中介與房東合謀“坑”租戶的情況仍時有發(fā)生。

趙慶祥:贊同一部分。應(yīng)該多管齊下,一是鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展,二是政府部門打擊“黑中介”,三是群眾一定要擦亮眼,不要貪圖小便宜。

我之所以說贊同一部分,其中有一個原因是部分群眾貪圖便宜,不能做到理性消費,這也是一個很大的問題,有些“黑中介”得逞就是利用了這一點。大型、正規(guī)的租賃企業(yè)一旦出問題,政府部門管起來有抓手。比如,有住房備案,出了問題能找到人,有手段、有措施。

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管,立法是必由之路。我們也曾經(jīng)搞過多次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專項整治,并且是多部門聯(lián)合整治,但治理效果難以持續(xù),根源就在于管理上無法可依,行業(yè)監(jiān)管也一直沒有建立起長效機制。中介機構(gòu)必須辦理備案手續(xù),經(jīng)紀(jì)人員必須掛牌上崗,推行統(tǒng)一的租賃合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同文本,推行租賃經(jīng)營保證金制度和租金押金監(jiān)管制度。

嚴(yán)躍進:在房屋租賃市場,中介是一個很重要的角色。對于中介的管制,建議納入到政府公共平臺上來,否則對中介市場各類行為的管理會比較軟弱。

后續(xù)應(yīng)該積極引入充分競爭機制,類似機構(gòu)投資者等介入租賃市場后,能夠使租賃市場背后的競爭機制完善,定價也更加合理。

要真正解決此類問題,要讓此類租賃合同積極進行備案,尤其是對私下交易的、沒有經(jīng)過中介機構(gòu)備案的租賃行為,更是需要進行備案。

可以說,租房新規(guī)尚待細則承接。