中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旗下的房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，西安7月的平均房租為23.07元/月/㎡。照此計(jì)算，目前的租金回報(bào)率大致在4.2%，也就是說(shuō)新買(mǎi)一套房，單靠收租金差不多23.7年“回本”。
雁塔房租最高 長(zhǎng)安、灞橋靠后
在這份全國(guó)31個(gè)省會(huì)級(jí)城市的住宅租金排行中，西安7月平均租金為23.07元/月/㎡，排在第22位。北、上、廣是國(guó)內(nèi)租房成本最高的三個(gè)地方，月租金分別達(dá)75.51、67.85和45.45元/㎡。與其他省會(huì)城市相比，西安的房租水平中等偏下。在西北五省中，西安略低于蘭州的28.67元/月/㎡，但比西寧、烏魯木齊和銀川的房租要高。
23.07元/月/㎡是個(gè)啥概念？就是說(shuō)你租100㎡的房子，每月需要花2307元。“租房是更為純粹的供求關(guān)系，所以個(gè)案的租金差異比較大。”獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源認(rèn)為，地段是影響租金的主要因素，其次是房齡、裝修和家具配置等，“月租23.07元/㎡只能說(shuō)大致接近全市平均。”
該統(tǒng)計(jì)還顯示，目前雁塔區(qū)在西安各區(qū)（縣）里房租最高，平均單價(jià)26.66元/月/㎡，緊隨其后的是碑林區(qū)24.61元/月/㎡、蓮湖區(qū)21.99元/月/㎡和新城區(qū)21.86/月/㎡。未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、灞橋區(qū)的月租金在20元/㎡以?xún)?nèi)。
西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤表示，各區(qū)域的房租和去年比變化并不大，這主要因市面上的可租房源數(shù)目穩(wěn)定，“一房難求”在西安租賃市場(chǎng)并未出現(xiàn)。
西安租金回報(bào)率大致在4.2%
由于西安近兩年房?jī)r(jià)增幅不大，租金回報(bào)率在業(yè)主眼中的重要性明顯上升。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，西安7月新建住宅均價(jià)為6551元/㎡，在不考慮稅費(fèi)的情況下購(gòu)買(mǎi)100 住房需65.51萬(wàn)元，按當(dāng)月23.07元/月/㎡的房租計(jì)算，得到的租金回報(bào)率約為4.2%。一位30歲的投資者，現(xiàn)在買(mǎi)房后出租（假設(shè)未來(lái)房租不變），約23.7年可以“回本”。
相比國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的租金回報(bào)率，國(guó)際上一般用租售比（即房屋月租金與售價(jià)之比）來(lái)衡量住房的投資價(jià)值，正常范圍應(yīng)在1：200至1：300之間。以最低值計(jì)算，其租金回報(bào)率也應(yīng)該在5%以上。對(duì)照這一數(shù)值，目前西安的租金回報(bào)率偏低。
“西安房租收益的黃金年份在2008年左右。”邵濤回憶，當(dāng)時(shí)的回報(bào)率一度能達(dá)到8%-11%，隨后房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)房租增速造成回落。
當(dāng)前三年定存基準(zhǔn)利率2.75%，五年定存各銀行普遍在3%左右。顯然，4.2%的租金回報(bào)率高于定存利率。
小戶(hù)型回報(bào)率比大戶(hù)型更理想
除了相對(duì)穩(wěn)定的中長(zhǎng)期收益，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保值的印象恐怕是國(guó)人樂(lè)于買(mǎi)房的另一原因。中商聯(lián)商業(yè)研究專(zhuān)家工作委員會(huì)副主任王建紅介紹，交通便利、靠近學(xué)校或地鐵等人員流動(dòng)大的區(qū)域，租房需求相對(duì)旺盛，其中小戶(hù)型單位的回報(bào)率往往又比大戶(hù)型更理想，“小戶(hù)型的總價(jià)不高但租金和租賃活躍度不錯(cuò)，常常受到投資者的關(guān)注。”
低價(jià)好租的小戶(hù)型卻并非當(dāng)前市場(chǎng)中的主流。據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市備案成交的住宅中，90-120㎡戶(hù)型超過(guò)一半。為了提高租賃收益，在西安高新、城南和城北的部分小區(qū)，均有房東將兩居或三居室分割空間后出租。在未央路一個(gè)安置房小區(qū)，記者看到，有業(yè)主將90多平的兩居室委托給裝修公司，重新規(guī)劃分割為兩個(gè)“房中房”，每個(gè)空間對(duì)外的租金是1200元/月，而該小區(qū)未分割的兩居室月租大約1600元左右。
“分割出租的收益要比整套出租高，但在西安這不是普遍現(xiàn)象。”李連源介紹。
克而瑞西安機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱郁說(shuō)，一般20年回報(bào)率還是劃算的。在西安買(mǎi)房出租，主要應(yīng)關(guān)注地段和當(dāng)前的投入成本，同時(shí)要留意周邊的增值潛力。
