淺析商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)
                —— 王偉 律師 

   隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，在商品房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛也與日俱增，其中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛的集中涌現(xiàn)引起了我們更多的關(guān)注。下面我從商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念、內(nèi)容、效力、核心以及如何避免認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛這幾個(gè)方面來(lái)試析商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，亦希望廣大購(gòu)房者能從中得到些許啟發(fā)。

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念

    目前，我國(guó)大陸地區(qū)通行的簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法是從香港房地產(chǎn)業(yè)借鑒過(guò)來(lái)的。購(gòu)房者先與開(kāi)發(fā)商簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納少部分房?jī)r(jià)款，并約定一定的違約責(zé)任，這樣，在 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽署之后、正式買賣合同簽署之前，給購(gòu)房者留出了一定重新考慮該次交易的時(shí)間。它是商品房買賣合同簽署前買賣雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容

    認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容遠(yuǎn)較正式買賣合同簡(jiǎn)單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容：（1）客戶所認(rèn)購(gòu)房屋的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)；（2）買賣雙方應(yīng)該簽署正式買賣合同的期 限；（3）認(rèn)購(gòu)方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買賣合同，或開(kāi)發(fā)商對(duì)該房屋再行銷售時(shí)，對(duì)定金的處理方式。

三、認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

    很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)房屋交易過(guò)程中，只有最終要簽署的商品房買賣合同是有效合同，而認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)而已，并不具備合同的約 束力，因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。那么認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟是意向書(shū)還是正式合同，它的效力又是如何呢？

    在我國(guó)現(xiàn)行的基本法律當(dāng)中，如民法通則、合同法等均未對(duì)意向書(shū)作出規(guī)定。由此可見(jiàn)，從本質(zhì)上說(shuō)，意向書(shū)并非獨(dú)立的法律文書(shū)。意向書(shū)的特點(diǎn)為：一般都會(huì)明確 注明為“意向書(shū)”而非正式“合同”，簽署意向書(shū)的雙方也僅向?qū)Ψ絺鬟_(dá)一個(gè)最初步、最基本的合同意向，并明確約定一旦任何一方改變合作意向，也無(wú)須向?qū)Ψ匠? 擔(dān)任何責(zé)任。如果需要進(jìn)一步約定該意向，則雙方應(yīng)再簽署正式合同。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于有效合同的構(gòu)成要件作了如下規(guī)定：（1）合格的主體；（2）真實(shí)的意思 表示；（3）內(nèi)容合法；（4）形式合法。對(duì)于合同的訂立程序規(guī)定為，一方向另一特定方發(fā)出要約，要約內(nèi)容要包括特定標(biāo)的物的較為詳細(xì)、具體的情況，如規(guī) 格、數(shù)量、價(jià)格。如果把認(rèn)購(gòu)書(shū)和正式合同作一比較，即可發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)書(shū)具備合同的構(gòu)成要件：（1）簽署合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)的雙方當(dāng)事人都具備相應(yīng)主體資格；（2）合 同或認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容都是雙方真實(shí)的意思表示（有證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等情形的除外）；（3）有關(guān)內(nèi)容不違反法律及公序良俗；（4）采取合法的形式。因此， 認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)歸入合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)的約束力。購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不 能認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式合同，從而置認(rèn)購(gòu)書(shū)中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。

四、認(rèn)購(gòu)書(shū)的核心

    認(rèn)購(gòu)書(shū)的核心內(nèi)容是對(duì)于定金的約定。開(kāi)發(fā)商擬定的認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于定金一般均作如下約定：“乙方（購(gòu)房者）須于簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)后X日內(nèi)與甲方（開(kāi)發(fā)商）簽署《商品 房買賣合同》。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。”認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金在法律上稱為立約定金。最高 人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒 絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。由此可見(jiàn)，立約定金對(duì)于合同雙方當(dāng)事人的約束非常嚴(yán)格，一旦未能按認(rèn) 購(gòu)書(shū)中所定期限訂立合同，則必然有一方需要承擔(dān)定金罰則。

五、如何避免認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛

    購(gòu)房者有必要從以下幾個(gè)步驟來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益：

    （一）在與開(kāi)發(fā)商簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定不要只注意有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

    （二）一定要對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行先期的溝通。

    （三）在購(gòu)房者關(guān)心的有關(guān)問(wèn)題，包括合同條款問(wèn)題得到開(kāi)發(fā)商大致肯定的答復(fù)后，購(gòu)房者再與之簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)。

    （四）考慮到購(gòu)房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購(gòu)房者應(yīng)盡量避免與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定定金條款，而代之以定金，并明確約定，如因雙方對(duì)于買賣合同條款的分歧而無(wú)法簽署買賣合同的，定金應(yīng)全額返還。

    最后，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽署后即對(duì)雙方具有約束力，因此購(gòu)房者應(yīng)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容謹(jǐn)慎對(duì)待。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來(lái)協(xié)助簽署、完善認(rèn)購(gòu)書(shū)以及下一 階段的商品房買賣合同。這樣，認(rèn)購(gòu)書(shū)將成為維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益的法律文件，而不至于引發(fā)大量糾紛，從而導(dǎo)致交易活動(dòng)的失敗并對(duì)當(dāng)事人雙方造成不必要的損 失。

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    王偉律師，河北冀港律師事務(wù)所優(yōu)秀律師，《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》顧問(wèn)組成員，石家莊市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員，河北省經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作促進(jìn)會(huì)律師團(tuán)成員,河 北省法律援助中心援助團(tuán)成員，河北省律師協(xié)會(huì)會(huì)員，全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，具有豐富的訴訟、非訴訟經(jīng)驗(yàn)，并與省內(nèi)多家電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)社等媒體單位保持著良好 的合作關(guān)系。

    王偉律師自2008年從事律師職業(yè)以來(lái)，曾先后成功代理過(guò)重大群體性土地征收糾紛、重大建設(shè)工程合同糾紛、房產(chǎn)糾紛等案件共計(jì)70余件�？蛻舯椴己颖�、山 東、河南、四川、江蘇、江西、湖南、福建、廣東等多個(gè)省市。曾為10余個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供全程式優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的常年法律顧問(wèn)。

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