一年7個(gè)地王 信貸地產(chǎn)高價(jià)項(xiàng)目解套幾率有多大

　　田國寶 周雅

　　從2015年6月份起，懷揣數(shù)百億現(xiàn)金的中國信達(dá)資產(chǎn)在中國土地市場掀起一場腥風(fēng)血雨，其并表孫公司 信達(dá)地產(chǎn) 在一年時(shí)間里以352億元價(jià)格在長三角和珠三角拍下7個(gè)地王，一時(shí)震動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場。

　　2016年上半年，中國信達(dá)的三大業(yè)務(wù)板塊中，投資、資產(chǎn)管理利潤小幅下滑，金融服務(wù)利潤甚至出現(xiàn)虧損，只有不良資產(chǎn)經(jīng)營利潤一枝獨(dú)秀，整體利潤同比從82.56億元下滑至77.83億元。

　　同期，中國信達(dá)手中的現(xiàn)金也從2015年底的580.7億元暴增至854.89億元，其中的155.62億元通過委托貸款和債券的方式流向信達(dá)地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)成為手握重金的信達(dá)資產(chǎn)避險(xiǎn)的不二選擇。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示，信達(dá)地產(chǎn)高價(jià)拿地背后，一方面由于長三角和珠三角土地資源稀缺，大量資金聚集必然會(huì)進(jìn)一步推高土地價(jià)格，信達(dá)看好這一區(qū)域未來市場走勢；另一方面他判斷，高價(jià)拿地最后未必會(huì)使用，也有可能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)套利。

　　另外，信達(dá)地產(chǎn)所獵取的7個(gè)地王項(xiàng)目全部位于長三角和珠三角地區(qū)，而這兩個(gè)地區(qū)也是中國信達(dá)不良資產(chǎn)主要聚集地。房地產(chǎn)評(píng)論人黃立沖認(rèn)為，在這些地區(qū)拿下地王，間接也提升其土地和物業(yè)等不良資產(chǎn)的市值。

　　然而，在中央去杠桿和各地呼之欲出的限購暗流中，信達(dá)地產(chǎn)為解套地王的幾率有多大？其是否能夠達(dá)到中國信達(dá)配置資產(chǎn)的需求？一切都是未知數(shù)。

　　一年7個(gè)地王

　　從2015年6月到2016年6月的整整一年時(shí)間，信達(dá)地產(chǎn)從上海、深圳、廣州、杭州和合肥5個(gè)城市取得7個(gè)地王，累計(jì)付出了352億元代價(jià)。

　　也正是這一年，全國房價(jià)區(qū)域分化日益加深，一線城市、部分二線城市和一部分區(qū)域核心城市房價(jià)持續(xù)上漲，而多數(shù)的內(nèi)陸城市、特別是三四線及以下城市，房地產(chǎn)面臨著去庫存難題。

　　信達(dá)的7個(gè)地王中，上海和杭州各占2個(gè)，廣州、深圳和合肥各占1個(gè)，上海寶山顧村地塊和深圳坪山地塊溢價(jià)率最高，分別達(dá)到了306.53%和220%。廣州天河地塊溢價(jià)率最低，只有17.55%。

　　7個(gè)地王中，上海寶山顧村和杭州濱江奧體兩幅土地樓面價(jià)與周邊房價(jià)出現(xiàn)部分倒掛，其中顧村地塊樓面價(jià)為45427元，周邊樓盤市場價(jià)在34000元到50000元之間；杭州奧體地塊樓面價(jià)為21576元，周邊綠地旭輝城價(jià)格為25200元，萬科大家世紀(jì)之光價(jià)格為18500元。

　　此外，其他5個(gè)地王樓面價(jià)也只是低于周邊市場售房價(jià)格，杭州南星地塊樓面價(jià)36679元，與周邊最低價(jià)相當(dāng)，深圳坪山、廣州天河、上海楊浦、合肥濱湖4個(gè)地塊樓面價(jià)均低于周邊市場價(jià)格。

　　在外人看來，信達(dá)7個(gè)地王是“怎么算都不賺錢”。

　　作為中國信達(dá)資產(chǎn)的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)顯然不是一個(gè)簡單的“人傻、錢多”的主，其地王全部聚集在長三角和珠三角核心城市，以一線城市和強(qiáng)二線城市為主。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，信達(dá)拿地王的5個(gè)城市，房價(jià)均出現(xiàn)持續(xù)上漲，尤其是上海、深圳、杭州和合肥等城市，漲幅一直處于全國領(lǐng)先地位，而珠三角、長三角和環(huán)渤海普遍被認(rèn)為是未來房地產(chǎn)潛力之地。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，信達(dá)不斷拿地王說明其看好未來房價(jià)走勢，敢于鋌而走險(xiǎn)，而且長三角和珠三角市場潛力較大，即便面粉貴過面包，也不會(huì)出現(xiàn)虧本的情況，“再不濟(jì)，也可以借此打響知名度，為后續(xù)資本運(yùn)作做鋪墊”。

　　房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，信達(dá)地產(chǎn)不斷拿地王的舉動(dòng)，一方面和其尋求不動(dòng)產(chǎn)投資戰(zhàn)略有關(guān)系；另一方面，也和信達(dá)擅長并購項(xiàng)目有關(guān)，“其他房企拿地會(huì)考慮營銷層面的事情，信達(dá)更側(cè)重從投資角度測算土地增值和是否引入新的投資者，策略更靈活，甚至?xí)�考慮退出機(jī)制。”

　　金融地產(chǎn)商

　　信達(dá)地產(chǎn)給自己的定位是金融地產(chǎn)商，而不是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。從上世紀(jì)90年代中國信達(dá)資產(chǎn)從建行剝離部分不良房地產(chǎn)資產(chǎn)組建信達(dá)地產(chǎn)以來，信達(dá)地產(chǎn)一直是母公司中國信達(dá)處理不良資產(chǎn)的一個(gè)重要平臺(tái)。

　　直到2015年，信達(dá)地產(chǎn)銷售額才突破百億大關(guān)，而且其地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)和實(shí)際控制人中國信達(dá)業(yè)務(wù)相綁定，并引入大開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，自身房地產(chǎn)開發(fā)能力較弱。直到連續(xù)創(chuàng)造7個(gè)地王，信達(dá)地產(chǎn)一戰(zhàn)成名。

　　同期，中國信達(dá)持有物業(yè)價(jià)值從310.85億元增加至324.31億元，在竣工量只完成全年計(jì)劃14%、銷售額大幅提升的背景下，其物業(yè)待售價(jià)值增加了13.46億元。

　　值得注意的是，在過去半年中，中國信達(dá)手中現(xiàn)金從2015年底的580.7億元飆升至2016年中的854.89億元。

　　在全國房地產(chǎn)去庫存的背景下，市場潛力較好、競爭激烈的一二線城市房地產(chǎn)領(lǐng)域成為中國信達(dá)天量現(xiàn)金的天然避風(fēng)港，通過成立基金、信托等投資房地產(chǎn)項(xiàng)目、以委托貸款方式直接輸血給信達(dá)地產(chǎn)，成為中國信達(dá)資產(chǎn)疏解過量資金的一種選擇。

　　2016年上半年，信達(dá)地產(chǎn)因不斷獲取土地，負(fù)債也急劇上升，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%，其中借款和債券為291.97億元，占整體負(fù)債的57.2%。

　　在這些借款和債券中，有155.62億元來自中國信達(dá)的委托貸款和認(rèn)購債券，占比為53.09%。但由此，信達(dá)地產(chǎn)同樣手握重金，其手中的現(xiàn)金從2015年底59.18億元上升至2016年中的90.87億元。

　　雖然與公司賬面現(xiàn)金相比，信達(dá)地產(chǎn)在過去一年里拿地花費(fèi)的352億元是不小的負(fù)擔(dān)。但對(duì)于持有現(xiàn)金高達(dá)580.7億元的中國信達(dá)而言，并不構(gòu)成太大壓力。

　　地王與不良資產(chǎn)

　　2016年無疑是一個(gè)地王年份。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月26日，全國累計(jì)拍出163宗地王。這些地王主要在一線城市和部分二線城市，北京8宗，上海29宗，杭州21宗，合肥22宗，蘇州28宗，南京21宗，其中信達(dá)在長三角和珠三角5個(gè)城市貢獻(xiàn)了7宗地王。

　　與7個(gè)地王項(xiàng)目區(qū)域分布相對(duì)應(yīng)的是，中國信達(dá)旗下很大一部分不良資產(chǎn)也聚集于這些區(qū)域，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月31日，中國信達(dá)公布的77542個(gè)債券類資產(chǎn)中，長三角上海、浙江、江蘇和安徽四省市占比34.96%，珠三角廣東占比17.15%。

　　此外，中國信達(dá)2016半年報(bào)也顯示，應(yīng)收款項(xiàng)不良資產(chǎn)分布中，珠三角占比為31.2%，長三角占比為16.1%。而且，在中國信達(dá)2015年不良債權(quán)收購和重組業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)和建筑業(yè)占比高達(dá)57.8%。

　　年初，中國信達(dá)資產(chǎn)綜合計(jì)劃部總經(jīng)理梁強(qiáng)對(duì)外公開表示，以房地產(chǎn)為龍頭的建筑、建材、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等約占到非金融類不良資產(chǎn)一半。

　　實(shí)際上，以房地產(chǎn)為主的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，事關(guān)中國信達(dá)整體盈利能力。2016年上半年，中國信達(dá)三大業(yè)務(wù)中，不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營收入下滑，但利潤上升，投資及資產(chǎn)管理、金融服務(wù)收入大幅增長，利潤卻下滑較大。同期，不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)以37.6%的營收占比創(chuàng)造了高達(dá)81.7%的利潤。

　　在一些證券分析師看來，地王項(xiàng)目可以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房價(jià)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)信達(dá)旗下不良資產(chǎn)中土地和物業(yè)估值提升。不過，這種說法并不能證明信達(dá)不斷拿地王僅僅是為了提升其不良資產(chǎn)溢價(jià)。

　　中銀國際朱啟兵認(rèn)為，信達(dá)拿地王背后反映兩個(gè)方面：第一，銀行信貸更愿意給國企，所以拿地王以國有企業(yè)為主，民企相對(duì)缺乏競爭力；第二，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率較差，所以資本更看好房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，信達(dá)通過信達(dá)地產(chǎn)直接獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源和房地產(chǎn)項(xiàng)目，另一方面也通過資管計(jì)劃、信托和基金等方式把資金投向房地產(chǎn)。

　　中國信達(dá)應(yīng)收款項(xiàng)類金融資產(chǎn)的不良債券資產(chǎn)及客戶貸款墊款中，2015年底房地產(chǎn)業(yè)占比為47.5%，2016年6月房地產(chǎn)業(yè)占比40.1%。