繼7月北京新建商品住宅成交量環(huán)比下降之后，進(jìn)入8月，北京新建商品住宅成交量繼續(xù)下滑。但與此同時，成交均價卻始終保持上行。從庫存規(guī)模來看，自8月中旬跌至6萬套以內(nèi)之后，截至目前仍然保持這一低位水平，這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套，去化周期僅不足8個月。住宅庫存仍持續(xù)下滑，也將刺激住宅價格繼續(xù)維持上漲。

    持續(xù)低量成交

    在8月首周成交開局不利之后，最近兩周北京商品住宅繼續(xù)低量成交。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1637套，成交面積17.71套，環(huán)比分別減少13%、10%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近13周的新低。8月第三周（8月15日-21日）雖然環(huán)比有所增加，但仍然處于2000套以內(nèi)的低谷。

    “預(yù)計(jì)8月全月成交量將創(chuàng)造階段性低點(diǎn)”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，近期入市項(xiàng)目當(dāng)中高端盤占比較大，其中僅別墅項(xiàng)目就有5個，而受到購房資格及首付金額的制約，高端項(xiàng)目的簽約速度相對較慢，因此導(dǎo)致8月前兩周北京商品住宅成交出現(xiàn)連續(xù)下滑。而隨著下半年地王盤的扎堆入市，北京新入市項(xiàng)目中豪宅將逐步占據(jù)市場供應(yīng)的主力，新房市場的成交量也將出現(xiàn)持續(xù)下行的局面。

    但與此同時，8月中旬北京商品住宅成交均價為34855元/平方米，環(huán)比繼續(xù)上漲8%。對于新房市場來說，不管成交量上漲或是下跌，都無法動搖價格的堅(jiān)挺。據(jù)安居客、58同城的數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽13281套，環(huán)比6月全月減少17.2%，同比去年7月減少5.1%；但成交均價為33228元/平方米，環(huán)比6月均價上漲7.7%。

    庫存再現(xiàn)新低

    供應(yīng)方面明顯后勁不足，導(dǎo)致不少項(xiàng)目出現(xiàn)“快銷”局面。

    據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月第二周北京商品住宅市場共有6個項(xiàng)目入市，其中包括4個商住項(xiàng)目和兩個普宅項(xiàng)目。6個項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品801套，環(huán)比增加67%，預(yù)售許可面積5萬平方米，環(huán)比減少16%。

    任啟鑫分析認(rèn)為，7月雖然出現(xiàn)一波普宅集中供應(yīng)現(xiàn)象，但明顯后勁不足，進(jìn)入8月之后，商住項(xiàng)目再度開始活躍，并占據(jù)了供應(yīng)主力，一些熱點(diǎn)區(qū)域商住項(xiàng)目雖然價格也不斷上漲，但仍具備較強(qiáng)市場接受度。

    對于未來入市的項(xiàng)目，“量少、價高”將成為主要特征。

    而從庫存規(guī)模來看，根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，北京住宅期房與現(xiàn)房合計(jì)僅余庫存58374套，這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套，去化周期不足8個月。

    任啟鑫分析認(rèn)為，去年11月北京住宅庫存達(dá)到近9萬套的高峰，隨后在樓市放松政策的刺激之下，需求不斷釋放，但市場供應(yīng)卻未能大幅提速，商品住宅供需比從去年的1:0.95跌落至今年（截至8月14日）的1:1.5，供需比的快速下滑也使得庫存量不斷消減。而今年前7個月北京公開土地市場僅實(shí)現(xiàn)7宗住宅用地出讓，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致新增住宅項(xiàng)目銳減，未來市場將以消化存量與“準(zhǔn)存量”為主，因此北京住宅庫存仍持續(xù)下滑，而庫存的不斷下滑也將刺激住宅價格繼續(xù)維持上漲。

    價格或持續(xù)上漲

    在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，北京住宅庫存的真實(shí)情況可能更為“可怕”。

    據(jù)其統(tǒng)計(jì)，在剔除北京5.8萬套商品房住宅庫存中的回遷商品房之后，實(shí)際北京商品房純住宅庫存可能只有41611套。而即使這4萬套庫存也分成了好幾類房源。

    按照時間，北京商品房住宅庫存可分為三類，其中2016年以來的庫存達(dá)到了1.26萬套，而2013年前的庫存也有1萬套以上，整體看事實(shí)上只有2013-2015年直接的庫存才應(yīng)該算成真實(shí)庫存，這部分只有1.5萬套。

    按照平均每個月5000套計(jì)算，張大偉認(rèn)為，實(shí)際北京商品房住宅庫存去化周期只有3個月。

    土地供應(yīng)方面，在7月7日北京成交一宗通州經(jīng)營性土地后，北京再次陷入土地供應(yīng)荒，在此之前，今年5-7月的三個月時間內(nèi)，北京已經(jīng)無住宅土地新增掛出。在已經(jīng)成交的7宗住宅用地中，其中能夠成為商品房住宅的土地僅有37萬平方米。

    住宅用地的日益稀缺，讓北京商品房全面高端化成為事實(shí)。

    任啟鑫也認(rèn)為，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致的未來新增住宅項(xiàng)目銳減的大趨勢，使得現(xiàn)有住宅項(xiàng)目多出現(xiàn)“惜售”，而伴隨“惜售”出現(xiàn)的則是價格的不斷上漲。不過，任啟鑫同時認(rèn)為，雖然受到供應(yīng)不足的影響，這些漲價項(xiàng)目大部分仍能為市場所接受，但二手住宅的性價比優(yōu)勢明顯已經(jīng)優(yōu)于個別新房項(xiàng)目，這將導(dǎo)致北京樓市的成交重心不斷向二手住宅市場偏移。 (記者潘秀林 制圖吳尚楠)