人民網北京8月25日電 （余燕明）北京萬科及北方區(qū)域的轉型策略，公司將其命名為“6+X”戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略里的“6”，包含了城市更新（曼哈頓計劃），商業(yè)地產，持有型長租公寓，裝修業(yè)務，社區(qū)配套服務商業(yè)務，以及金融業(yè)務，這些業(yè)務轉型方向相對成熟，圍繞的是萬科已經形成的核心優(yōu)勢，根據城市發(fā)展和時代變化適應的轉型。

　　另一個“X”，則是北京萬科在摸索的養(yǎng)老業(yè)務。代號“X”，蘊含著不確定因素，相比其他6項相對成熟的轉型業(yè)務，養(yǎng)老業(yè)務在行業(yè)里仍處于孵化過程，“從0到1”，商業(yè)模式的清晰程度尚不明朗，也就屬于“X業(yè)務”。

　　北京萬科摸索的養(yǎng)老地產，聚焦在鄰里式養(yǎng)老模式，萬科希望可以發(fā)揮社區(qū)的力量�，F在的養(yǎng)老產業(yè)，形成了多種方向和模式，比如學院式養(yǎng)老，把養(yǎng)老社區(qū)變?yōu)閷W校；度假式養(yǎng)老，在風景區(qū)開發(fā)養(yǎng)老地產；游艇式養(yǎng)老，在游艇上全世界環(huán)游。

　　但北京萬科相信，老年養(yǎng)老，并非步入老年時要去改變生活方式。老年人的養(yǎng)老需求，是因為生理機能發(fā)生變化，從而要求有所適應，但老年人更希望延續(xù)過往的生活方式。

　　所以，萬科的養(yǎng)老業(yè)務，仍然希望盡可能保留原來的生活方式，尤其是親情和鄰里關系。這讓萬科選擇了鄰里式養(yǎng)老，老年人可以在大社區(qū)養(yǎng)老，養(yǎng)老社區(qū)的老年人可以互相幫助、交流。

　　萬科處理養(yǎng)老業(yè)務的基本價值觀，就是相信人與人之間的關系。比如老年人入住到萬科的養(yǎng)老項目，如果子女無法保證探視要求，萬科將拒絕入住，因為萬科認為養(yǎng)老服務無法取代子女在養(yǎng)老過程里的責任與關愛，子女對老人的感情無可替代。

　　聚焦鄰里關系與以服務為中心

　　萬科集團選擇養(yǎng)老業(yè)務作為整體轉型的支點之一，至少有兩個因素的考量：養(yǎng)老行業(yè)潛力巨大，萬科有獨特優(yōu)勢。

　　萬科判斷現在的養(yǎng)老產業(yè)仍在“青銅時代”，處于市場早期，但中國老齡化進程已經開始，中國最富裕人群，60后和70后，占中國高凈值人群的3/4以上，20年以后，這些高凈值人群一旦老去，中國會產生巨量的養(yǎng)老需求。

　　“帶著這種基本判斷，萬科非常看好養(yǎng)老業(yè)務長期發(fā)展的趨勢�，F在許多養(yǎng)老項目都在布點，不斷形成養(yǎng)老服務標準，提高養(yǎng)老服務能力，這也決定萬科在養(yǎng)老業(yè)務戰(zhàn)略早期尋求布局。”萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖這樣闡述萬科的養(yǎng)老業(yè)務。

　　對萬科來說，這家公司具有做鄰里式養(yǎng)老的基因。在萬科的社區(qū)里，鄰居之間相互熟識的數量最多，鄰里關系相對和諧。萬科在社區(qū)里嘗試做了食堂、菜市場、商業(yè)配套和物業(yè)服務，“萬科尊重人，這種觀念已經深入到社區(qū)開發(fā)的過程中，關注人與人之間的關系，也成為萬科地產開發(fā)的價值觀。”

　　“萬科的使命是用建筑贊美生命，萬科的養(yǎng)老社區(qū)里，老人們相互交流，組成各種俱樂部，形成各種氛圍，老人們喜形于色。這是萬科做養(yǎng)老地產的基因優(yōu)勢。”劉肖說，“萬科同時具備規(guī)模優(yōu)勢，養(yǎng)老地產的重要優(yōu)勢就是低成本獲得土地，因為養(yǎng)老地產最后是通過養(yǎng)老服務盈利，而非地產開發(fā)盈利，經營模式是圍繞服務。萬科的投資能力、品牌聲譽和人性關懷服務，都是發(fā)展養(yǎng)老地產具有的優(yōu)勢。”

　　萬科最早涉足養(yǎng)老地產，始于2010年，至今，萬科已經布局了數十個養(yǎng)老項目。公司最早的養(yǎng)老項目，是位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹社區(qū)，這個養(yǎng)老項目是萬科首個大型養(yǎng)老社區(qū)（CCRC），大約有600張床位，這個養(yǎng)老社區(qū)里，老年人可以享受到養(yǎng)老服務、配套和鄰里關系，但養(yǎng)老社區(qū)之外就是萬科的住宅區(qū)，這些老人的子女就住在萬科的社區(qū)里，方便照顧和看望老人。

　　“萬科最早認真探索養(yǎng)老業(yè)務并組建養(yǎng)老事業(yè)部是2010年，當時我在集團負責萬科戰(zhàn)略，我們已經意識到養(yǎng)老行業(yè)前景非凡。并且有一位公司獨立董事跟我說，如果萬科做好養(yǎng)老業(yè)務，市值還會翻一番，我對此深有體會。”劉肖說。

　　萬科此后在全國各地開始嘗試養(yǎng)老社區(qū)，不過當時仍然是探索養(yǎng)老住宅方向，也就是設計開發(fā)住宅產品適老化，萬科依據住宅小區(qū)能否有一些適老產品，同時提供一些適老服務，這讓當時的養(yǎng)老產品與住宅產品同質化。

　　之后萬科開始嘗試做更加純粹的養(yǎng)老社區(qū)，以服務為中心，而不是以產品為中心，這些養(yǎng)老社區(qū)開始與護理、醫(yī)院、醫(yī)保和政府資源深度結合，這些養(yǎng)老社區(qū)成為對老年人持續(xù)照料社區(qū)，并且建立了一套專業(yè)的護理能力和護理標準。

　　萬科理解養(yǎng)老產業(yè)的核心是服務，并非養(yǎng)老地產，萬科對養(yǎng)老業(yè)務的表述，從未提過養(yǎng)老地產，劉肖說更加重視養(yǎng)老服務，而不是養(yǎng)老產品，才是養(yǎng)老業(yè)務的本質。

　　“萬科養(yǎng)老業(yè)務過去五年的探索里，北方區(qū)域的3個項目，以及已經運營的上海智匯坊、杭州、成都、三亞等地養(yǎng)老項目，都在不斷迭代和摸索一套養(yǎng)老服務體系。”劉肖說，“過程里有很多細節(jié)，比如使用怎樣的清潔劑，幾塊抹布，清潔打掃次數，與老年人說話與視線交流的方式，都有非常完整的服務標準，并且這些服務標準每三個月就有一輪迭代。”

　　全面布局與嫁接優(yōu)勢資源

　　萬科現在北京區(qū)域已經運營了3個養(yǎng)老項目，其中兩個項目位于北京，另一個項目位于青島。兩個北京養(yǎng)老項目里，光熙門在北三環(huán)內，由一個酒店項目改造而來；萬科幸福家養(yǎng)老項目則位于北京房山區(qū)。

　　目前，萬科在北京區(qū)域布局的在建養(yǎng)老項目有4個，另有10個養(yǎng)老項目正在洽談，未來兩到三年時間，萬科在北京區(qū)域會布局20個養(yǎng)老項目左右，分布地區(qū)將以北京為主，基本完成養(yǎng)老項目的初步布局。

　　北京萬科的養(yǎng)老品類分為3種：機構型、CCRC（大型養(yǎng)老社區(qū)）和社區(qū)型，CCRC是持續(xù)照護型養(yǎng)老項目，這種養(yǎng)老品類里健康老人比重較高，一半以上都是健康老人。北京萬科位于光熙門的養(yǎng)老項目則屬于機構型養(yǎng)老服務，50%左右的老人護理以及50%左右的醫(yī)院照料，所以萬科北京光熙門養(yǎng)老項目也有二級醫(yī)院資質，提供類似醫(yī)院服務，入住到光熙門養(yǎng)老項目的老年人平均年齡約85歲，更加需要后端護理。

　　萬科北京光熙門養(yǎng)老項目今年4月份開業(yè)，由萬科與北控一同組建運營團隊，現階段項目的定價收費還在優(yōu)惠期，每張床位價格在1.2萬元到1.4萬元左右，隨著護理深度增加額外收費。

　　北京萬科組建養(yǎng)老運營團隊時，最早選擇了五星級酒店的服務人員，這些酒店從業(yè)人員雖然職業(yè)化水平非常高，但人與人之間的距離感偏大，所以又找了護理學校、護工學校和民政學校的學生，結果發(fā)現雖然親和力較高，但又不太像職業(yè)的護理人員�，F在萬科養(yǎng)老運營團隊里，還有從臺灣聘請的一些人員，職業(yè)素質高，服務意識強，成本相對較高，并且有一定的文化差異。

　　劉肖相信，未來20年養(yǎng)老產業(yè)會誕生一個萬億市值的企業(yè)，這個企業(yè)可能來自開發(fā)行業(yè)，可能來自保險行業(yè)，也可能來自醫(yī)院。

　　“不同的行業(yè)進入到養(yǎng)老業(yè)務都會有障礙。醫(yī)院有專業(yè)的醫(yī)療優(yōu)勢，但往往做輕服務的時候，可能會有體制障礙，保險行業(yè)有巨大的資金優(yōu)勢，但做線下服務是其劣勢。”劉肖說，“萬科作為開發(fā)企業(yè)，最大的優(yōu)勢是服務優(yōu)勢，做線下的能力和做社區(qū)的能力。萬科相信與最好的資源結合，一定是養(yǎng)老業(yè)務的必由之路。”

　　劉肖認為萬科做養(yǎng)老業(yè)務在3個方面優(yōu)勢特別突出。一方面萬科與主要醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療資源展開了戰(zhàn)略合作，并且有非常緊密的針對客戶的直通關系；第二方面是萬科要與保險資源合作，在資金上能夠把投融資與產品匹配；第三方面是與地產資源合作。

　　萬科在北京光熙門的養(yǎng)老項目，是與北控合作，北控是最早把酒店改造成養(yǎng)老產品的開發(fā)商。萬科與北控合作，相當于一起組建起了養(yǎng)老業(yè)務運營團隊，并且實現了土地資源合作，“將經營低迷的酒店收購以后改造成養(yǎng)老產品，與萬科探索的養(yǎng)老方向非常契合。”

　　“養(yǎng)老業(yè)務作為北京萬科轉型的重要板塊，首先就要相對全面布局，其次要嫁接優(yōu)勢資源。嫁接優(yōu)勢資源包括醫(yī)院、服務、政府等，尤其是與政府資源嫁接，通過推進養(yǎng)老業(yè)務，為政府獻計獻策，讓政府在保險政策、醫(yī)保政策和其他政策上形成配套，滿足未來大量的養(yǎng)老需求。”劉肖說，他也希望養(yǎng)老業(yè)務成為萬科全鏈條生態(tài)系統更加寬廣的商業(yè)模式，為服務人群提供時間更長、更廣泛的深度服務，并不斷提升。