本刊特約記者 喬磊(發(fā)自洛杉磯)

眼下復(fù)蘇的美國樓市成了投資人的新選擇。一些中國富人為以后養(yǎng)老或是子女出國留學(xué)，先在美國買套房就成了流行風(fēng)。還有一些富起來的中國人，熱衷于炒房，看到美國住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一番。買房如果是作為一種投資，中國人到美國抄底有四件事需要特別注意。

1美元買套住房的“神話”

“1～100美元，便可以買走一套房子�！边@是美國汽車城底特律打出的最新廣告語。自從密歇根政府接管底特律后，這座美國名城已不可避免地要走向破產(chǎn)。早在10年前，底特律中心街區(qū)“鬼城”的房屋就以其白菜價而聞名，如今，這一蕭條景象已經(jīng)蔓延至市中心方圓12英里的地段，居民成批棄房出走，而外來者興高采烈地前來“撿便宜”，如今這股“撿便宜風(fēng)”已蔓延到中國大陸。

中國媒體對底特律“爛尾樓”的報道稱，有美國人兩年來買下了底特律363處房產(chǎn)，而且是便宜得不得了，買雙鞋子的錢就可以買一套房子，大大地合算。這位大手筆買房的美國人顯然成了最好的底特律房屋推銷商，她很有底氣而且看起來有點買房只會干賺不賠的說，5年前賣45萬美元的房子,她現(xiàn)在僅花2300美元就買了下來。在買房上最大的一筆開支花了12000美元，買下了曾價值170萬美元的房產(chǎn)，最小的一套房子只花了500美元。一些中國人由此看到了商機(jī)，這發(fā)財?shù)臋C(jī)會真是從天而降。網(wǎng)上超過百萬人熱議如何到底特律抄底，更有網(wǎng)站稱，他們將組織一批購房者到底特律去“巡禮”。

看房要帶槍 買房先買槍

為了了解底特律1美元就可買套房的“神話”，美國一家華文媒體專門派出記者實地買房，結(jié)果是碰的鼻青臉腫。當(dāng)?shù)氐娜A人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人竟然沒一個人愿意帶記者去看房，原因很簡單，那地方屬于“無人區(qū)”和“地雷區(qū)”，大量廢棄的住房比爛尾樓還可怕，幫派分子、吸毒者出沒在這些地區(qū)，搞不好碰上個沒心沒肺的，小命就可能交給上帝了。在這種地方看房，經(jīng)紀(jì)人要先帶把槍；想買房子的人，買房前最好先去買把槍�？雌饋磉@不是買房，這是要去“打劫”啊。

近30年間，底特律流失了超過100萬居民，目前底特律市的人口只剩下70萬。幾年前汽車工業(yè)的不振令汽車城萎靡不振，2012年，底特律被《福布斯》雜志評為“美國最悲慘城市”。底特律房地產(chǎn)市場一路下滑，城市住宅的中位房價只有7萬多美元。那些在市場上標(biāo)價便宜的住房基本上是在市中心地區(qū)，就如荒廢的“爛尾樓”，投資這樣的房地產(chǎn)就等于買了一堆廢銅爛鐵。想想看，在美國最悲慘城市買房，而且是白菜價的房，到底最后誰會成了悲慘世界的主人公？很多居民遷往底特律的郊區(qū)和衛(wèi)星城，那里的房價還可以維持在較為正常的水平，作為投資或可獲得回報，但這要看這座城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。

1美元就可買幢住房的“神話”不過是個噱頭，這種住房在美國是白給也沒人敢要的，因為后續(xù)的成本會很高。實際上，美國眾多城市低價的住房很多，如果想投資就需要對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)有較為細(xì)致的了解。即使在底特律這樣一個走向破產(chǎn)的城市，仍然有不少值得投資的住房。據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，底特律樓市仍有25%的需求缺口，而這些需求，卻主要集中于底特律郊區(qū)的衛(wèi)星城，這些衛(wèi)星城基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)安全，房價也不比美國其他繁榮地區(qū)的平均房價低。想在這樣的地方抄底，沒有50萬美元看起來是買不到看著還順眼的住宅。

中國富人大手筆投資美國豪宅

這幾年美國房市低迷，但豪華住宅卻是非常搶手，美國媒體認(rèn)為，在房市緩慢的復(fù)蘇過程中，外國投資者實際上是幫助了美國房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會的報告，2012年，外國人在美國買房花費了800億美元，中國人在國際買家中位居第二，僅次于加拿大。2012年，中國人在美國購買住宅的花費約有90億美元。中國的一些有錢人在美國購買住房上特點顯著，專買豪宅，幾百萬美元的住宅最受青睞，而且不論是在美國東岸還是西岸，哪兒的房子貴就上哪兒買。當(dāng)然從投資角度看，在美國置業(yè)顯然要比在中國買房回報率高，中國大城市的房價即使在美國人眼里那也是“天價”，而美國的住房在中國人眼里那就是“白菜價”。

美國FOX電視臺播出的一檔節(jié)目中，以“誰在買美國的豪宅”為題，專門談到中國富人在美國熱購豪宅的情形。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之口，告訴美國人中國的富人正在大手筆投資美國的房地產(chǎn)，這些富人買起昂貴的住宅時是連眼都不眨，只要好，不論價格，而且是現(xiàn)金支付，一次付清。這情形讓美國老百姓看得目瞪口呆，得出的結(jié)論是中國人真有錢。

為2歲女兒買650萬豪宅的中國媽媽

中國人在美國置產(chǎn)買房，有的是為子女在美國讀書考慮；有的是當(dāng)成度假屋，每年來美國住幾個月；也有的是純粹投資，房地產(chǎn)界估算中國人中約有四成的人在美國買房的目的是為了投資。在過去幾年中，的確有一部分中國人是在美國房市處于低谷時大量買入住房。特別是像內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)這樣居住條件較好的社區(qū)，大量不錯的住房低價就可以買到。而如今房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，投資人自然是因占有先機(jī)而獲利。有一位中國人在洛杉磯投資、幾年前購買了幾十幢獨立住宅，然后靠出租維持，幾年下來站穩(wěn)了腳跟，現(xiàn)在當(dāng)起房東，每個月靠收房租就可以過著悠閑的日子了。

不可否認(rèn)，子女的教育在中國父母心中占據(jù)了重要的位置。富人有錢送孩子到美國讀書，有的人不喜歡學(xué)校的學(xué)生公寓，干脆在好的社區(qū)為子女買下豪宅。而“富二代”們自立門戶，在讀書過程中也不寂寞。最近有個中國媽媽為2歲女兒花650萬美元在紐約買下豪宅的故事引起美國社會的關(guān)注，看起來中國媽媽是世界上對孩子最好的媽媽。去年年初，一位中國媽媽在美國紐約地價最高的曼哈頓地區(qū)，為自己2歲的女兒買下一套650萬美元的豪宅，目的是為其將來上大學(xué)做準(zhǔn)備。

促成這筆房地產(chǎn)成交的經(jīng)紀(jì)人向媒體談到，她帶著這位中國媽媽繞著紐約城里不停地看，最后問她你究竟為什么要買房呢？中國媽媽說是為了她的女兒。她女兒將來要上哥倫比亞大學(xué)，或者紐約大學(xué)，也有可能要上哈佛大學(xué)，因此她需要在城中心有個住所，所以必須挑一套特別的房子。經(jīng)紀(jì)人問這位中國媽媽，你女兒多大了。中國媽媽說兩歲了，經(jīng)紀(jì)人立即驚呆了。最后這位中國母親在一座名叫One57號的樓盤中買下了一套公寓。這棟公寓樓位于紐約第五大道附近，共有90層，尚未完工。這位經(jīng)紀(jì)人沒有透露買家的真實身份，不過可以肯定的是，中國買家已經(jīng)成為紐約房地產(chǎn)商的重要客源。

中國人買房的四大注意

中國的富豪在美國投資房地產(chǎn)或是為自己購買豪宅，大概不要考慮所謂注意事項之類的事情，只要有錢，所有的服務(wù)和資訊是隨叫隨到。如果是一般的投資者，想要在美國擁有一幢住宅，那么能了解美國買房上的一些基本狀況是會有些益處的。

首先，在美國買房要熟悉當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的情況，所謂房地產(chǎn)投資可賺錢的秘訣就是看住房在什么樣的社區(qū)，“Location、Location、Location”是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向購物者最常講的口頭禪。好的社區(qū)房價偏高，但社會治安好、孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)好、房子增值的幾率高，這一切講的就是社區(qū)環(huán)境。

有的地區(qū)房屋看似白菜價，但其背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本，對于那些外來的購房者而言，有能力去抄底，但這不等于有能力能把買到手的房子維持下去。底特律市打出1～100美元的房屋銷售廣告，美國房地產(chǎn)業(yè)界的明白人都知道，這廣告的主要對象并不是當(dāng)?shù)孛绹�人，而是在吸引那些想快速致富的外州投機(jī)者和對美國房地產(chǎn)情形不了解的外國人。

其次，美國資本雄厚的投資人其實早就開始投資美國房地產(chǎn)市場，外國人在美國買房獲利空間已被壓縮。美國《商業(yè)周刊》就曾撰文分析，借著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的東風(fēng)，令那些對美國經(jīng)濟(jì)重燃信心的國際投資者重新注資美國樓市，并不是沒有可能。事實上，美國的金融大鱷至少在2年前就把資金投到房地產(chǎn)市場上，趁著低價大肆購買法拍屋和市值大大縮水的住宅。有的對沖基金在房市上投入了幾十億美元，如今可以慢慢清倉出貨�，F(xiàn)在的情形是美國本土的房產(chǎn)投資商大手筆購買房產(chǎn)，然后將其再翻倍轉(zhuǎn)賣給來自世界各地的投機(jī)商，因此這些廉價房的最終買主反而多是外國人。由于美國房市真正恢復(fù)元氣還需一段時間，現(xiàn)在想買房之后再轉(zhuǎn)手賣出獲暴利的情形還不可能廣泛出現(xiàn)。

第三，外國的購房者幾乎無法在美國申請貸款，即便申請到貸款，利息也比本地人高得多。做大筆房地產(chǎn)生意的人，全部用現(xiàn)金支付是一種渠道，但資金如何從國內(nèi)轉(zhuǎn)到美國是一個問題。而且美國政府嚴(yán)查外國資金的流入，以防有人洗錢。同時，廉價房有相當(dāng)一部分是銀行放出的止贖房(法拍屋)，買家購買后還需繳清各種此前房主拖欠的稅費，這實際上是增加了購房成本。但對于這些，海外的購屋者卻知之甚少。

第四，如果購買的是法拍屋或是廉價房，其維修成本也不低。底特律的房價便宜不？便宜。其實美國很多城市的住房都很便宜，要想抄底的話，地方有的是。房子表面上看起來便宜，但背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本。法拍屋的房子狀況一般不會很好，屋主買下后的后續(xù)維修成本很高，買下這樣的房子，維修費可能是房價的幾倍。像底特律政府就有規(guī)定，民眾買下的破舊房子必須要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的屋主等于觸犯法律，搞不好還要坐牢。另外，擁有了房子以后每年要繳納房產(chǎn)稅，而各地房地產(chǎn)稅率并不相同，是按照政府對住房的估價，繳納2%~4%的稅。房屋估值由政府評估，現(xiàn)在政府差錢，把不值錢的房屋市場價值往高一些估值，然后收繳房地產(chǎn)稅，這是地方政府從老百姓口袋里撈錢的合法手段。