南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波：“對(duì)賣(mài)房增值收益征20%稅必將推高房?jī)r(jià)”

“我和學(xué)生們談起所謂的新版‘國(guó)五條’，我的判斷是，肯定會(huì)推高房?jī)r(jià)，而事實(shí)證明市場(chǎng)上的反應(yīng)也是如此”，近日，南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波對(duì)本報(bào)記者表示。

至于當(dāng)下房地產(chǎn)稅制的改革，高波則堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)：房產(chǎn)稅開(kāi)征需要民意的充分討論，而全國(guó)普遍推開(kāi)仍需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，并且下一步的試點(diǎn)只能集中在一線城市的增量領(lǐng)域。

由高波擔(dān)任首席專(zhuān)家的教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目《我國(guó)城市住房制度改革研究》正進(jìn)入結(jié)題期。

抑制供給的政策必定失誤

《21世紀(jì)》：新版“國(guó)五條”，你怎么看？

高波：總的來(lái)看，所謂的新版“國(guó)五條”沒(méi)有新意，只是在2010年的國(guó)辦4號(hào)文的基礎(chǔ)上政策更加嚴(yán)厲，而在構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制方面沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

《21世紀(jì)》：為什么近些年來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏調(diào)政策，總是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？

高波：考察近10年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，發(fā)現(xiàn)存在不少失誤。

比如，2004年的調(diào)控重心放在抑制住房供給上，結(jié)果造成了2004、2005年房?jī)r(jià)暴漲；2006年的“70/90”政策，成一紙空文，最后不了了之；2008年四季度推出的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)大刺激，導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)暴漲；2011年對(duì)部分城市實(shí)施住房限購(gòu)政策，使非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)大漲。這次對(duì)賣(mài)房者增值收益征收20%的所得稅，最終還是由買(mǎi)房者承擔(dān)，將再次推高房?jī)r(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求仍長(zhǎng)時(shí)間存在，主要集中在消費(fèi)者首次購(gòu)房和改善性需求，新一輪城鎮(zhèn)化又將大量增加住房消費(fèi)需求。所以，壓制住房供給的政策，必然會(huì)遭到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。

房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)

《21世紀(jì)》：你認(rèn)為政府試圖通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，其原因在哪里？

高波：首先要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，稅收本質(zhì)上是民眾購(gòu)買(mǎi)政府(人員)服務(wù)的費(fèi)用，體現(xiàn)的是政府和大眾之間的一種交易關(guān)系。如果要開(kāi)征新的稅種就一定要慎重，要經(jīng)過(guò)民意的充分討論。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)行統(tǒng)籌安排，并逐步減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

因此，開(kāi)征房產(chǎn)稅只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，但卻是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，我認(rèn)為至少需要用15-20年時(shí)間完成以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，我國(guó)城市住房制度改革從改革開(kāi)放以來(lái)到2000年經(jīng)過(guò)了20多年的探索才真正取得突破。這是中國(guó)漸進(jìn)式改革的特征決定的。

由于我國(guó)部分城市存在一定的房地產(chǎn)泡沫，如果政策制定不科學(xué)，有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落，這將加大金融風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)金融危機(jī)，同時(shí)為國(guó)際游資和房地產(chǎn)炒家提供一次絕好的投機(jī)機(jī)會(huì)，繼而威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全。

改革開(kāi)放以來(lái)，我們不僅避免了國(guó)內(nèi)金融危機(jī)的發(fā)生，而且成功地抵御了國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊，這是一個(gè)重要的中國(guó)經(jīng)驗(yàn)。我們的政策選擇，必須時(shí)刻堅(jiān)持防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，從長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的高低沒(méi)有直接關(guān)系。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，征收了房產(chǎn)稅的國(guó)家房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，所以，政府試圖通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的，是不現(xiàn)實(shí)的。

而對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅可能帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，必須在房地產(chǎn)稅制改革方案中做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案。

降低交易成本

《21世紀(jì)》：那你認(rèn)為該如何調(diào)控？

高波：事實(shí)上，只有在交易環(huán)節(jié)減稅，降低交易成本，激活二手房市場(chǎng)，釋放存量房，方能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。

因此，關(guān)于對(duì)賣(mài)房者增值收益征收所得稅，地方政府在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)要實(shí)事求是，不能“一刀切”，應(yīng)該建立樓市量增價(jià)穩(wěn)的格局。

比如，對(duì)新購(gòu)住房3年內(nèi)賣(mài)出者，征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)增值收益征收50%的所得稅，3年以上賣(mài)出免征；對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套住房以上者征收5%-10%的交易契稅；對(duì)新購(gòu)第三套住房者開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率0.4%-0.6%，若用于出租則只征收房租額的5%的綜合稅；賣(mài)出一套持有3年以上住房再買(mǎi)入一套可免稅等。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中，堅(jiān)持從緊的信貸政策，并對(duì)消費(fèi)者首次購(gòu)房給予一定的信貸支持是十分正確的。

《21世紀(jì)》：但當(dāng)下房產(chǎn)稅擴(kuò)圍趨勢(shì)似乎已不可阻擋。

高波：當(dāng)前房產(chǎn)涉稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，未來(lái)要調(diào)整為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收為主。

而從2005年以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的涉稅政策部分主要集中在交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅等稅種，其主要功能在于調(diào)節(jié)市場(chǎng)交易的頻率，對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)的投機(jī)交易有一定的制約作用，由于持有環(huán)節(jié)不征稅，對(duì)居民過(guò)度持有住房、房屋空置的行為無(wú)能為力。

這次對(duì)賣(mài)房者增值收益征收20%的所得稅，仍然在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，必然導(dǎo)致稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁�，F(xiàn)有的市場(chǎng)行為正在證實(shí)這一點(diǎn)。房產(chǎn)稅要在全國(guó)試點(diǎn)，必須按照“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則，房產(chǎn)稅作為一種地方稅種，應(yīng)該由地方政府確定具體方案。

從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，上海的試點(diǎn)方案對(duì)其他地區(qū)更有借鑒意義，從增量房入手開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)市場(chǎng)的沖擊小，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。擴(kuò)大開(kāi)征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇房?jī)r(jià)水平較高、上漲較快的一二線城市，因?yàn)檫@些城市存在一定的房?jī)r(jià)泡沫。