原標(biāo)題：深佛房?jī)r(jià)松動(dòng) 莞珠成交下跌

11月4日-8日，珠三角限購(gòu)城市樓市調(diào)控新政陸續(xù)滿月。深圳一手住宅均價(jià)明顯回落；東莞一手住宅成交則出現(xiàn)斷崖式下跌，房?jī)r(jià)松動(dòng)下滑；珠海一手住宅成交量跌價(jià)穩(wěn)；佛山則表現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。不同城市之間因?yàn)閷?shí)施政策力度不同，表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)情況。不過(guò)總體來(lái)看，樓市調(diào)控的積極作用開(kāi)始顯現(xiàn)，樓市正在理性回歸。

成交數(shù)據(jù)

深圳：一手備案成交4315套 房?jī)r(jià)降一成

10月4日，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28號(hào)），過(guò)去一月，深圳賣(mài)了多少樓？據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，10月4日至11月3日，深圳一手住宅成交4315套，銷(xiāo)售面積42.81萬(wàn)平方米，均價(jià)為56141元/平方米，銷(xiāo)售總額達(dá)240.35億元。房?jī)r(jià)環(huán)比9月下降了11.04%，據(jù)深圳市規(guī)土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月深圳一手住宅成交僅2510 套；成交均價(jià)63109 元/平方米。

記者了解到，就備案成交數(shù)據(jù)而言，新政以來(lái)一個(gè)月成交環(huán)比9月來(lái)說(shuō)是量增價(jià)減，不過(guò)同比去年10月而言，成交量有所下降。記者了解到，去年10月份深圳新房總成交一手住宅5585套；成交面積542028.34平方米。

業(yè)內(nèi)人士透露，由于備案的滯后性，其實(shí)過(guò)去一個(gè)月的備案數(shù)據(jù)并不能客觀地反映新政影響。而新政真正影響會(huì)在本月備案成交數(shù)據(jù)中慢慢顯現(xiàn)。

東莞：成交大幅度下跌 房?jī)r(jià)松動(dòng)回落

根據(jù)東莞各大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)東莞市房管局官方網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，東莞實(shí)施限購(gòu)新政前一周至上周共五周時(shí)間內(nèi)，東莞一手住宅成交套數(shù)分別為2216套、894套、803套、680套、519套，成交大幅度下跌。

東莞市房管局官方網(wǎng)站顯示，昨天截至下午5時(shí)40分，東莞一手住宅僅成交32套，前天11月6日，也僅成交了35套。合富輝煌（中國(guó)）東莞市場(chǎng)研究部介紹，新政后東莞樓市成交持續(xù)量?jī)r(jià)齊跌，第四周成交量跌入冰點(diǎn)。

記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，從新政前一周東莞住宅成交面積達(dá)27.1萬(wàn)平方米，成交套數(shù)2216套，住宅成交均價(jià)達(dá)18452元/平方米，到新政第四周住宅成交5.9萬(wàn)平方米，住宅成交套數(shù)519套，住宅成交面積為13803元/平方米，住宅成交面積下跌78.2%，成交套數(shù)下降76.58%，成交均價(jià)下降約25.2%。

佛山：初步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降目標(biāo)

10月7日，佛山出臺(tái)對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域執(zhí)行限購(gòu)、差別化信貸、強(qiáng)化監(jiān)管等系列調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)10月全市房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降。根據(jù)佛山市住建管理局統(tǒng)計(jì)，10月全市商品住房成交面積216.79萬(wàn)平方米，同比上升83.89%、環(huán)比上升2.10%；成交均價(jià)10079.57元/平方米，同比上升18.41%、環(huán)比下降0.81%。

佛山市住建管理局分析，10月7日佛山調(diào)控政策出臺(tái)前，全市商品住房?jī)r(jià)格漲幅保持在7%以上；而調(diào)控政策出臺(tái)后，實(shí)現(xiàn)了商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。9月26日-10月26日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)10079.57元/平方米，較限購(gòu)前一個(gè)月的環(huán)比降幅0.81%，初步實(shí)現(xiàn)10月份房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降的目標(biāo)。

珠海：10月網(wǎng)簽商品房6541套 環(huán)比9月下跌7%

10月6日，珠海重啟樓市限購(gòu)政策。珠海商品房預(yù)(銷(xiāo))售專(zhuān)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月珠海共網(wǎng)簽商品房6541套，環(huán)比9月下跌7%，其中，住宅網(wǎng)簽量為5363套，商業(yè)用房202套。

從網(wǎng)簽情況來(lái)看，10月的成交跌幅不大。但是，限購(gòu)首周成交量多來(lái)源于限購(gòu)前成交延遲簽約。自限購(gòu)的第二周開(kāi)始，珠海網(wǎng)簽量也出現(xiàn)了連續(xù)下降，10月24日至10月30日期間，珠海全市合計(jì)網(wǎng)簽959套，自3月以來(lái)首次周網(wǎng)簽量跌破千套。

市場(chǎng)表現(xiàn)

深圳：10月以來(lái)無(wú)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證

記者在深圳采訪了解到，目前深圳二手業(yè)主松口現(xiàn)象比較明顯。而一手市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)則更為謹(jǐn)慎。廣州日?qǐng)?bào)記者昨日查閱深圳規(guī)土委官網(wǎng)獲悉，10月以來(lái)，深圳唯一取得預(yù)售的項(xiàng)目是前海卓越金融中心商業(yè)項(xiàng)目，沒(méi)有住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。

受住宅零批售的影響，深圳庫(kù)存消化周期降為9.2個(gè)月。據(jù)深圳市規(guī)土委透露，至10月末，深圳商品住宅待售庫(kù)存為383.51平方米、34357套，按最近一年月均銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算，庫(kù)存消化周期為9.2個(gè)月，比9月份（10.6個(gè)月）略有所下降。

東莞：有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交不到一成

11月5日，東莞主城區(qū)新盤(pán)在新政后首次亮相，碧桂園帕克諾雅推出220套103~142平方米戶型，多重優(yōu)惠后，認(rèn)購(gòu)的均價(jià)約在2.3萬(wàn)元/平方米左右。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，與新政前碧桂園開(kāi)盤(pán)時(shí)幾百人排長(zhǎng)龍的現(xiàn)象相比，新政后冷清了許多，樓盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的椅子上還有不少空位。記者了解到，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天該樓盤(pán)約認(rèn)購(gòu)114套，銷(xiāo)售率約五成多。記者在東莞市房管局官方網(wǎng)站查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿時(shí)，該樓盤(pán)還沒(méi)有正式進(jìn)行網(wǎng)簽，真實(shí)的成交數(shù)據(jù)將在認(rèn)購(gòu)一周后陸續(xù)體現(xiàn)出來(lái)。

不過(guò)，碧桂園帕克諾雅已經(jīng)是新政后成交比較好的一個(gè)樓盤(pán)。臨深片區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交更差，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交量?jī)H在三四成，有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交量不到一成，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅十幾二十套。如大朗松湖豪庭新政后開(kāi)盤(pán)推210套住宅，開(kāi)盤(pán)僅成交約17套；黃江的霖峰壹山境開(kāi)盤(pán)推112套79~99平方米洋房，均價(jià)23000元/平方米，當(dāng)天約成交21套。

佛山：全市庫(kù)存持續(xù)降低

根據(jù)佛山市住建部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，佛山全市商品房月末累計(jì)可售面積1649.57萬(wàn)平方米，其中，商品住房月末累計(jì)可售面積658.79萬(wàn)平方米，去化周期僅4.02個(gè)月。非商品住房月末累計(jì)可售面積990.79萬(wàn)平方米，去化周期25.08個(gè)月。

值得留意的是，此前有數(shù)據(jù)披露，截至今年7月份，佛山全市商品住宅庫(kù)存約為771萬(wàn)平方米，去化周期為5.1個(gè)月。經(jīng)過(guò)3個(gè)月的消化，佛山住宅庫(kù)存量還在下降。

而供應(yīng)方面，卻沒(méi)有得到相應(yīng)的補(bǔ)充。10月份，佛山全市商品住房上市面積137.05萬(wàn)平方米，同比上升17.41%，但環(huán)比下降了22.57%。1~10月份，佛山商品住房上市面積共計(jì)1202.43萬(wàn)平方米，但1~10月份佛山全市商品住房銷(xiāo)售面積達(dá)到了1638.52萬(wàn)平方米，市場(chǎng)明顯處于供不應(yīng)求中。

珠海：新政后不少樓盤(pán)每天只有幾批客戶

新政對(duì)珠海樓市的影響同樣明顯。合富輝煌（中國(guó)）珠海市場(chǎng)研究部經(jīng)理胡志宜告訴記者，新政后珠海網(wǎng)簽變化比較大，新政前每周成交大約有1300套，新政后最近幾周只有八九百套，共八九萬(wàn)平方米，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看成交量是有明顯下降的；從市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，樓盤(pán)到訪的客戶也有明顯減少，很多樓盤(pán)基本上每天只有幾批客戶，而新政前每天有十幾批。

后市預(yù)測(cè)

深圳：樓市將會(huì)持續(xù)降溫

深圳中原研究中心10月報(bào)研究認(rèn)為，隨著政策的逐步實(shí)施，深圳樓市將會(huì)持續(xù)降溫，新房、二手成交量?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步下滑。政策調(diào)控首先對(duì)價(jià)格下跌的影響較大，其次會(huì)逐漸體現(xiàn)在成交量上。由于今日深圳將對(duì)二手評(píng)估價(jià)重新調(diào)整，受預(yù)期影響，二手住宅成交量也將持續(xù)減少。

東莞：11月樓市成交低位徘徊

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政對(duì)樓市的真實(shí)影響將在11月才真正體現(xiàn)。10月深圳限購(gòu)限貸對(duì)投資者的打擊非常大，市場(chǎng)看空情緒不斷加重，預(yù)計(jì)短期深圳客觀望氛圍仍濃，樓市成交依舊艱難，對(duì)東莞樓市興趣也大大減小。

東莞中原地產(chǎn)研究部表示，過(guò)去深圳客占東莞樓市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投資客退潮導(dǎo)致東莞樓市元?dú)獯髠�，短期觀望情緒濃厚，年底人氣回升乏力，加上供應(yīng)節(jié)奏放緩、大戶型及別墅首付高等都會(huì)導(dǎo)致成交量較弱，預(yù)計(jì)11月東莞住宅成交低位徘徊。

與此同時(shí)，東莞房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，11月份品牌房企定價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期入市或?qū)⒊霈F(xiàn)，不過(guò)從整體來(lái)看，短期內(nèi)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)比較難。

東莞中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商角度看，截至目前許多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)甚佳，均超額完成全年業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”，短期實(shí)質(zhì)性降價(jià)難現(xiàn)。

從10月備案價(jià)格的項(xiàng)目看，大部分項(xiàng)目的備案價(jià)均高于目前成交價(jià)格，預(yù)計(jì)11月房?jī)r(jià)持續(xù)高位堅(jiān)挺，但不排除有部分品牌房企出于業(yè)績(jī)沖刺壓力，定價(jià)低于預(yù)期入市。

佛山：住房需求引向中西部

目前，佛山東西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平不一，差異仍然存在。特別是高明、三水兩區(qū)，雖然近期增幅可觀，但成交量和價(jià)格明顯偏低。

針對(duì)全市房地產(chǎn)“東熱西冷”區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，佛山出臺(tái)的區(qū)域限購(gòu)政策和差別化住房信貸政策，抑制東部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，同時(shí)將住房需求往中西部區(qū)域引導(dǎo)，促進(jìn)佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域平衡發(fā)展。

據(jù)分析，由于當(dāng)前調(diào)控措施效果已比較到位，房?jī)r(jià)穩(wěn)控工作效果明顯，促使10月房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。但因?yàn)榍捌诜e壓的高房?jī)r(jià)樓盤(pán)較多，預(yù)計(jì)11月房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“翹頭”現(xiàn)象。

珠海：成交量明顯下降價(jià)格平穩(wěn)

記者了解到，由于目前珠海的庫(kù)存量少，仍然支撐著房?jī)r(jià)平穩(wěn)，價(jià)格變化也比較小。胡志宜介紹，上周他們剛剛進(jìn)行全市踩盤(pán)活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺，還沒(méi)有下降的跡象。“現(xiàn)在快到年底了，新政相對(duì)來(lái)講對(duì)成交量的影響比較大。”胡志宜告訴記者，目前珠�；旧蠜](méi)有預(yù)售供應(yīng)，原本要入市的樓盤(pán)都推遲拿預(yù)售證，沒(méi)有供應(yīng)，成交自然也會(huì)下降，對(duì)市場(chǎng)后期成交的影響比較大。

不過(guò)在價(jià)格方面，房?jī)r(jià)基本上是比較穩(wěn)定的，他認(rèn)為，“從投資角度來(lái)看，買(mǎi)房仍然是一個(gè)比較保值的渠道。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，珠海的綜合競(jìng)爭(zhēng)力在加強(qiáng)，區(qū)位價(jià)值比較突出，這些都會(huì)支撐珠海房?jī)r(jià)平穩(wěn)。”（蔣幸端、肖陸軍、陳鈺?shū)P、黃健源）